目先の利益にとらわれず、不動産の欠点はなくしてから売却する

[不動産売却査定]

土地の欠点が不動産の価値を左右する

需要層をなるべく幅広に厚めに注目させるには、売りたい不動産に欠点がない事が重要です。

完全に欠点のない不動産ならば、多くのニーズに購入したいと思わせるに違いありません。しかし、長期間いろいろ利用されてきた市街地の土地は、欠点がどこかにあっても不思議ではありません。その欠点というのは、その土地利用をしようとする場合に、妨げになるものが考えられます。

また、土地利用の妨げにはならないけど、その他に何らかの要因をはらんでいる場合にはリスクがあり、それも欠点の1つになります。エンドユーザーや投資家や事業者でも、土地を利用するのが前提です。利用する土地を完全に利用できない場合、そこから得られるはずだった収益が減ることになります。

土地の欠点例としては、土壌汚染があります。例えば、化学工場だったという事情から地下水・土壌などが害のある物質に汚染されているケースです。このような害のある土地を住宅用地として利用する場合、居住する人が害を受ける場合があります。国ではその内容に対し土壌汚染対策法を制定し、リスク回避する手続きを定めていて、手続きをするにはそれなりのコストが掛かり、重大な欠点となります。
その他、住宅の場合なら雨漏りも欠点が挙げられます。通常昨日する性能が発揮できていない建物というマイナス点になります。

このような不動産の欠点を【瑕疵（かし）】といい、「きずもの」を意味しています。

売り手の、瑕疵(欠点)に気付かないふりは結局は損する？

土地や建物に瑕疵があるなら、欠陥のある不動産と見なされますが、売り手は売却時にそれを明らかにする必要があります。欠点を買い手に明かすと、それは値引きの格好の材料になります。買い手側としては、その欠点が多いほど値引き交渉してきます。
逆に、瑕疵があってもしばらくは発覚しない場合もありますが、売買成立後に発覚する場合もたまにありえます。発覚した場合は一定期間が経過するまで売り手が、補修や損害賠償請求の責任を負うことになります。最悪の場合、、契約の解除になる場合もありえます。
しかし、売却する不動産履歴を調べた上で免責条項を承諾しても問題ないとした場合、売り手がその免責条項を売買契約中に書き入れたものを買い手として認めることもあります。免責条項は買い手によって受け入れたり、受け入れなかったりしますので、この点は、確認は必須です。

瑕疵が見つかった場合の保証責任期間（瑕疵担保責任期間）は売買契約から最長で10年経つと終了します。つまり責務がなくなり、その後、瑕疵を理由に修理費などを請求されても、それに応じる必要はなくなります。

売り手は瑕疵に気付かなかったようにして本当の価値以上の値段で売却ができても、保証責任期間中に気づかれて損害賠償を支払う可能性があります。売り手としては高額で売りたいという気持ちが、はじめのうちは良い結果が後々になって損をするということにつながります。

ポイントとして売り手は、売却したい不動産に瑕疵がないか、前もってしっかり確認する必要があります。確認し、瑕疵が見つかればできるだけ一つ一確実に改善していくことが求められます。

欠点があった場合、目先の利に欲が出て欠点を素通りし後ほど保証請求されるよりも、先に一定のコストを掛けて修理し、高値で売却した方がトータルでプラスを得られる可能性が高いわけです。先にしっかり修理する出費はしっかりした高値売却のための投資となります。

目先の利益でなく、トータルの利益（高額売却）を望むなら、この点も見逃してはならない点です。

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

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(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(M様／女性 50代)
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。

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(S様／40代 男性)
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。

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