買い手は金融機関の融資を受けられるよう環境を整えておく

[不動産売却査定]

検査済証がない理由で、基本的に高額で売るのが難しい不動産の例（東京都世田谷区の商業地：幹線道路沿い）

築45年以上のビルが土地約20坪の広さに立っています。そのビルは4階建てでエレベーターはありません。テナントは多く付きそうな内容ですが立地条件から検討すると、ひと昔古いビルなので、所有のオーナーは他者に賃貸する気は無くなっていて自身でその一部を利用していました。

オーナーはある日このビルを売り出そうと銀行系不動産仲介会社にその意向を伝えたそうです。その会社からは、済証がない点も含め他にもいくつかの問題を指摘されました。その問題点は書類不足です。
済証がない他、敷地測量結果の図面も建物設計図面もありませんでした。つまり建物の順法性や敷地の実測面積が明確にならないままでした。
この結果、金融機関の融資を受けることはできません。金融機関としては融資に対する意欲が高いことに間違いありません。

日本銀行はマイナス金利政策を取っているので、個人や企業への貸し出し欲はそれ以上に高くなっているはずです。金融機関は融資の審査のハードルは過去に比べ、低くなっていると感じます。
済証がないくらいなら、融資相手に限りのある地域密着型の信用金庫や地方銀行なら融資を受けられないとは言えません。しかし必要書類がなさすぎると融資審査も受けられません。このオーナーは相談した不動産仲介会社に、土地の実測面積を確定するため測量するように提案されたそうです。

その中古ビルは一部を自分で使用しているだけなので、取り壊しははすぐにできます。取り壊せばもう売り物でないので設計図面や済証がなくても問題はありません。そうすることでビル取り壊しと敷地測量で、売却条件は大きく前進します。

しかし、オーナーはその作業を面倒に感じ、結局一切手を付けず、総額5200万円で売却することを決断しました。これはとてももったいない判断になります。済証も図面もないビルを壊し敷地測量しておけば、買い手は金融機関の融資を受けられるはずです。ビル取壊しや測量に費用がかかっても、もっと高額で売却できたはずです。立地条件はいいので本当はもっと高額で売れる土地です。

検査済証がありかないかの問題だけではありません。特殊事例かもしれませんが、草加市（埼玉県）では下記のような例もありました。

その他の例

住宅地域にある約85坪の広さの土地で、総額3000万円以上の価値はあります。その土地の売買価格はたったの総額850万円でした。3000万と比較すると3割いかない程度です。なぜこれほど低額だったかというと、この土地もある事情から融資を受けられず価格が抑え込まれたからです。

この案件の問題点は道路でした。細かく言うと、第三者の所有地が道路に見える点です。
土地が接している、前面の道路になっている一部の箇所が他者の所有地でした。公的道路用地と土地の間に、他者の所有地が挟まれていました。
この土地と他者の土地は、元は一つの土地だったと考えられます。その土地を売買した際に何かの理由で道路に面した異なる土地のみ残してしまったと思われます。道路用地間に他者の所有地を挟んでいると、この土地はそ本来普通に利用できない土地ではないのかと思うかもしれません。
しかし、この土地を敷地として建物を建てる計画の建築確認を公的機関に求めればそれを受けられたはずです。

建築確認を受けて不動産を建てても誰に売却できるのかという問題が出てきます。土地の広さや立地条件から一戸建て住宅を建てることが考えられます。
住宅となると対象は金融機関で住宅ローンを組める人です。もし買い手がローンなしで一括で購入できたとしても何らかの理由で売却する際に次の買い手が現れるのかと考えるとどうでしょう。
もしローン無しで購入したとしても売却しにくいなら、購入を諦めたりすることが考えられます。買い手が条件付けされ続けるのは、この先融資を受けられない不動産であり悪いポイントです。

本来の不動産価値の額で売却することが大事です。金融機関から融資を受けられる環境を作りをして、買い手が不動産購入を前向きに検討できるようにしましょう。

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私は手放したくなかったのですが、共有持分のみの資産価値と不動産全体の資産価値を相対的に考えると、不動産全体を売却した方が良いと判断し、通常の所有権売却として仲介専門の不動産会社に売却することにしました。査定だけでなく相談にも丁寧に応じていただける不動産会社が対応してくれたので「いえカツLIFE」にはとても感謝しています。

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会社の運転資金が必要。売却額に驚きました。
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仲介の不動産会社は仲介しか対応しないと思っていたのですがそんなことないんですね。「いえカツLIFE」で素敵な不動産会社に出会えてよかったです。

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

その他

(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(M様／女性 50代)
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。

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(S様／40代 男性)
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。

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