[不動産売却査定]
不動産価格は売り手の事情で大きく変わりやすい
不動産価格とは何かを考えてましょう。基本的に市場売買されている案件のなかで、非常に分かりにくいものだと思います。その価格は「一物一価」でないからです。（1つの物件において1つの価格のみという定めがない）
一般に不動産市場は中古市場が主体です。新規の分譲宅地や新築分譲マンションや住宅もありますが、中古住宅・住宅ではない用途ビルで売買の市場に供給される物件の大半は中古になります。土地においても、新しく山林を開いた土地や埋立地など除けば大半は中古です。
不動産以外のジャンルでも中古売買は少なくありません。例えば車・家具・家電・古本・古着など多岐に渡ります。これらと不動産の中古案件が異なる部分は、不動産は元の所有者が売り出すということです。
車や家具・家電など、売り手から専門の流通会社が買って、それをエンドユーザー（購入者：最終的な消費者）向けに売りに出すという流れが基本です。ネット販売などで販売する方法もありますが、まだ流通会社を挟むのが一般的です。
実を言うと、ここに不動産価格の難しさが潜んでいます。それは売り手側の事情で価格が変わるという点です。
不動産売却をしたい人は各々の理由で売却するわけです。資金が必要で売却する場合や、その土地を所有だけで地代を払うだけで不要なので売却する場合もあります。それら各々の理由の差が最終的な価格差になります。
価格引き下げ交渉を受けた場合、資金がすぐに欲しく不動産を現金化したい売り手なら要求を簡単に快諾する可能性が通常より高くなるでしょう。
このことから、売り手が売りたい状況が強いほど、買い手は価格下げ交渉が容易にできます。その結果、安く購入されてしまうケースは少なくありません。
売り手によって不動産の売却価格は変わる
売り手がプロであれ中古の車や家具や家電などはどうなるのでしょうか。専門業者が売却する理由は商売だからであり、自身の資金需要のためでもなく、不要だと思い売却するわけでもないです。その物件は商品として売却し、収益を上げるのが目的です。
個人に比べ事情がない分、価格下げ交渉にはあまり応じない傾向にあり、売却する行為に対する構えが異なります。
このように、不動産売却は所有者自ら売りに出すのでその売り手の事情によって売却希望価格が大きく左右されます。
同じ不動産で売り手が違う場合、売りに出す事情に左右され売却希望価格は差が生じます。不動産売却価格は一物多価であるということになります。
また売却する不動産も評価する人によって違いがあるので、同じ不動産でも異なる可能性があります。
不動産の公的な評価／3つの仕組み
不動産の公的な評価制度は、大きく分けて3つの仕組みがあります。
まず一つ目は、「公示地価」・「都道府県地価調査」（国土交通省が毎年定期的に公表）です。特に地価公示は時期になるとメディアでも報道されるほどなので、不動産に詳しかったり興味がある人にはわかると思います。「公示地価」は国全体で、「都道府県地価調査」は都道府県の単位で実施しますが、基本的共通点は一定の時期に具体調査地点の価値を評価することです。つまり不動産取引における公的指標となります。
残りの二つの「固定資産税評価額」・「相続税路線価」は、資産の課税を前提とした評価です。不動産所有の人にとっては、この2つはメディア報道と違って、身近で堅実な存在にとらわれるかもしれません。固定資産税評価額は土地の固定資産税額を決めるための評価額で、相続税路線価は相続資産としての土地の評価額を求めるために用います。
公的な評価制度では、全ての個別不動産評価を示しているわけではありません（固定資産税評価額を除く）。公示地価または地価調査では調査地点評価額は計算された数字がでますが、その案件の周辺の土地評価額は類推する他ありません。
相続税路線価は文字内の「路線価」から、道路ごと評価された額なので、道路に面する土地評価額は定められたの考え方で算出されます。このことから、同じ土地でも、これら3つの評価額が同じになることはほぼありません。
一物多価であることを念頭に不動産売買する
不動産は一物多価であるのは、上記のような理由からで不動産価格の判別のしにくさにもなります。公的な不動産評価の面では共通していても目的は異なります。評価の目的が異なるので、評価する視点も異なってきます。不動産の価値は不動産を評価する目的によって左右されます。
また不動産の買い手側にとっての適正価格は各々異なります。同じ土地でも、8千万円が妥当だと考える人もいれば、1憶2000万円だと判断する人もありえます。
売り手側の事情で不動産価格は左右されますが、同様に買い手側の事情でも不動産価格は左右されます。このことから、同じ不動産でも売り手と買い手の事情・考えの組み合わせで無数の価格案がでてきそうです。
しかし不動産には相場があえるので、一定範囲の価格帯に納まります。その価格帯の中で各々の組み合わせで売買価格は異なってきます。
このような状況で売り手側として大事なのは、その価格帯の中で最高額で売却を目指すことです。一物多価である不動産の売買をするに当たって無数にある価格案の中で最高価格で決めるべきです。
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