中古建物で売却した方が更地にするより得、というケースもある

[不動産売却査定]

例：立地を考えれば…

検査済証がなく高値で売できなかった東京都内の中古ビルの例になりますが、この中古ビルを約5000万円で売却したことはもったいないです。この不動産にはもっと価値があるからです。

この土地の本当の価値は、いま立てている事業計画からも明らかであり、不動産価値を最大限に引き出すにはこれがもっともふさわしいと思われる内容です。この不動産をどう利用すればいいかという観点から考えてみます。

住宅とすると、建売住宅になります。分譲マンションでは敷地規模が足りません。しかし5000万円という価格は建売住宅地の仕入れ価格では上限がいっぱいだと考えられます。

中古ビルを壊して整地してそこに住宅建設するとなると、まずビルの取り壊しや測量をする必要があります。当然、それには費用がかかり、さらにそこに住宅建設費が上乗せされます。世田谷区の戸建てといっても豪邸とはいえない程度の住宅なので建売住宅として売却できる金額は限られてきます。

この土地の最も有効な活用法は、中古ビルはそのままで改修してテナントビルとして貸し出すことではないでしょうか。
この世田谷の土地は住宅地でも商業地でも人気の街です。しかし商業地といっても大手の店ばかりが立ち並ぶような街ではありません。地元で育った店やちょっとオシャレな店も数多く並ぶような雰囲気のある街です。

このような立地条件を踏まえると、賃料は坪当たり月額3万円くらいに設定できるでしょう。テナント店舗を想定すればビル事業は成り立ちます。そしてテナントを確保すれば、収益ビルとして売却できます。想定賃料総額と収益ビルとして予想される表面利回6％を成約見込み価格で計算すると少なくとも約1憶1000万円になります。

店舗ビル賃貸借に詳しい専門家からみると賃料の総額はさらに見込めるようです。その価格を基に同じく表面利回り6％前提に計算すると成約見込価格は約1憶7000万円まで一気に上がります。売却価格は1憶7000万円で仕入れ値は5000万円です。これは、テナントを入居させたりもあり同じ不動産とはいえませんが、頭を使って手を加えれば、同じ場所でも不動産価値をさらに上げることができます。

例：購入価格より高価格で売却可能な場合はある!?

収益ビルは今日市場性も見込め、1億円レベルの収益ビルは規模が手ごろであるので、相続税などの節税対策として資産家が購入することがあります。現金で不動産購入をすることで相続での資産評価を低めにして結果、節税をします。

相続段階で現金1億円＝資産額1億円としか評価されません。しかし1億円で購入した不動産でさらに収益ビル（第三者に賃貸している）なら、資産評価は約7～8割に減るのが基本です。テナント賃貸しているので、所有者として100%の自由な利用が多少制約されている、という考え方です。こうした相続段階での資産評価の仕組みを利用した節税法はよく用いられています。

この場合は現金購入になるので金融機関からの融資は発生しません。融資がないので、検査済証の問題は自然と解消され一般個人でも問題なく売りやすくなります。

しかし、買い手からすると不動産価値が減り、現金を不動産利用で節税目的にしたのが災いになるようなことは避けるべきです。現金を置き換える不動産がどのようなものかということに十分注意が必要となります。

その点、好立地で利回りをある程度確保可能なこのビルはそういった心配が不要な資産価値を、維持しやすい不動産となります。この収益ビルを購入によって買い手は相続税対策を立てます。表面利回りが6％のビルなので、毎月賃料収入を得られます。

また、このビルを売却するとしても好立地で収益力があるので、購入価格より高価格で売却できる可能性もあります。元々約5000万円のビルが、少し手を加え頭を使っただけで価値のある約1憶7000万円の不動産になりました。このことから、更地の方が土地利用自由度の高いので売りやすいように思われます。今のはあくまで例で、必ずそうなるとは限りません。

更地において、そこを利用する場合でも使い方は限られます。そのままなら駐車場くらいです。しかし、既存ビルがあるなら、中古でも賃貸できます。好立地の場所なら収益力は更地より断然上です。既存建物が不動産に立っているなら、売り手としては更地にして売却するか、既存の中古建物のまま売却した方がいいか、買い手の希望・立場になって考え、その売り物件の収益力で判断しましょう。

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持分査定額300万円所有権売却価格1,900万円！
相続をきっかけに、共有者の兄が持分だけでも売却して現金に換えたいと言い出しました。
私は手放したくなかったのですが、共有持分のみの資産価値と不動産全体の資産価値を相対的に考えると、不動産全体を売却した方が良いと判断し、通常の所有権売却として仲介専門の不動産会社に売却することにしました。査定だけでなく相談にも丁寧に応じていただける不動産会社が対応してくれたので「いえカツLIFE」にはとても感謝しています。

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会社の運転資金が必要。売却額に驚きました。
買取保証額3,000万円売却成功額3,300万円！
仲介の最高値業者に、3ヵ月以内にどうしても高く売りたいと伝えたら、期日以内に仲介で売れなかったら「買取最高額で買い取ります」と言ってくれて、とても安心してお願いすることが出来ました。
期日までに買取保証額より300万円も高い3,300万円を確保できて何とか経営も乗り切ることが出来ました。
仲介の不動産会社は仲介しか対応しないと思っていたのですがそんなことないんですね。「いえカツLIFE」で素敵な不動産会社に出会えてよかったです。

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地方に転勤が決まり…仲介か買取か。妻を残してリースバック？
家を離れてからの売却は色々と不安だったので、転勤前に売却を済ませたかった状況でした。仲介査定と合わせて買取査定、リースバック査定も比較出来るようでしたので私にはぴったりでした。
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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

その他

(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(M様／女性 50代)
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。

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(S様／40代 男性)
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。

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