不動産価格の査定でマイナスになる要素は前もって把握しておく

[不動産売却査定]

売却直前の査定では遅い

不動産売却をする場合、ほとんどの人は不動産売買仲介会社に価格査定を依頼するケースが多いと思われます。この価格査定は必須ですが、その方法では、依頼する時期が遅いという欠点があります。

不動産を売却しようとする直前になって業者に依頼するのが一般的でしょう。売却に迫られてから、売却額を探ろうと価格査定を依頼するといった流れです。

そして依頼された業者はその不動産の価格を算出します。算出には、具体的な取引事例での成約価格を参考にして、周辺の坪単価を手掛かりの一つとします。その成約価格は、不動産会社のの売買仲介で活用されているREINS(レインズ)（不動産流通標準情報システム）の取引情報を基に把握できます。毎年3月に国が公表する公示価格を基に相場をみることもあります。

もう一つの方法は、対象の不動産で見込める賃料収入および期待利回りから不動産評価額を割り出します。
これは、不動産価格と見込める利回りと賃料の関係を利用したものです。利回りは投資額に対する収益額の割合なので、不動産に置き換えると利回りとは不動産価格に対する賃料収入の割合になります。
つまり、利回りと賃料収入から不動産価格を割り出すことができます。（例：賃料収入＝年間600万円、利回り＝6％と想定する場合、不動産価格は1億円と算出できます。1億円を不動産投資すれば、6％の600万円の収益を上げられるという見込みになります。

この利回りは相場があり、価格査定のレベルは簡易なものから詳細な条件で査定するものまでさまざまです。

そしてどちらにしても何らかの価格が明らかになり、相場として把握しておくことは重要です。ただ、不動産を売却時期の直前では遅い、というのは、価格とは別の理由になります。それは、売り手にとってこの価格査定を通して初めて知ることが価格のほかにもあるという理由からになります。その初めて分かることを知るタイミングが売却直前では遅い、ということです。

マイナスな要素を解消して手遅れにならないようにする

一定の細かさで不動産価格を査定する不動産会社は、査定対象がどのくらいの価格で売れそうかを見極める場合、立地条件や実際にどのくらいの規模の建物を建設可能なのかなど確認します。なかには、不動産売却する上でマイナスになってしまう要素も含まれています例としては、売却しにくい不動産として、検査済証のない建物が挙げられます。

不動産売買のプロからすると、売却のマイナスになりそうな要素が査定の機会になって初めて問題点とされます。このようなマイナス要素は査定価格を下げます。

例えば1億円くらいで売れるのではないかと予想していた不動産が、マイナス要素が重なっていて実際の査定価格は7000万円しか付かなかったという場合もあります。それが売却する時期の直前の場合、自らの誤算を悔いるしかない状況になりますが、売却までに時間があればどうでしょうか。

それらマイナス要素のうち全ては難しいかもしれませんが、内容によってはマイナス点をいくつか解消できる可能性があります。査定価格が予想に反して7000万円だったとしても、そこで初めて認識に至ったマイナス点を解消できれば不動産の売却時では9000万円まで査定価格を上げられる可能性があります。

このような理由から、売却直前の価格査定は遅い、ということになります。マイナス要素がでてきても、それを解消する時間的な余裕はありません。価格査定をして不動産売却できそうな価格を前もって把握することは重要です。しかし、所有する不動産をもし売却するとどれくらいの価値を見込めるのかプロに評価してもらうのは、その評価結果のみに意味があるというわけではありません。

そのような評価結果になった要因にも重要な意味が含まれています。それを前もって日ごろから理解しておきましょう。そして、所有している不動産に隠れているマイナス要素はあるのか？あるなら、なるべく早いうちに発見し把握しておく、さらにそのマイナス要素を解消できるものは早めに対策を実行して解消しておくこと、この2点を実践することで不動産を高額売却できます。

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

その他

(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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※個人の感想です。また、下記は一例であり、売却価格を保証するものではございません。

(M様／女性 50代)
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。

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(S様／40代 男性)
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。

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