[不動産売却査定]
“借地権”は地主が承諾しなければ売却できない
売却される不動産は所有権ばかりでなく、借地権もあります。そこに建物があるはずなので、借地権売却するなら原則として”借地上の建物売却”になるはずです。借地とそこの建物を相続し、それらを売却したいという場合もあります。
所有権なら所有者の希望通りに売買できますが、借地の場合は地主から借りている土地なのでなんでも自由にできるわけではありません。民法に定められているように、地主に相談・確認する必要があるからです。
民法第612条「賃借権（＝借地権）の譲渡及び転貸の制限」が定められていて、
借地権を譲渡＝売却するのには制限があります、という定めになり、次のような条文になっています。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない
この「制限」というのは、地主の承諾を得なければならない、ということであり、地主に黙って売却することを法律で禁じていることになります。
| 借地権 | 家などの建物を建てるために、地主に地代を払って土地を借りる権利 |
|---|---|
| 所有権 | 法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分ができる権利 |
借地売却で、地主の承諾が必要＝”売り手側の弱み”になる
しかも、上記条文に続いて次の条文が記されています。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
これは、地主の許可を得ないで黙って売却すると、地主との土地の賃貸借契約を解除される、ということです。そして解除されると、借地権の買手はその対価を支払った意味がなくなってしまいます。
このことから、売手が地主の承諾を得ていることを確認できないなら借地権の購入はしないはずです。借地権を売却したい売手は、地主から承諾を得る以外はありません。借地権は所有権と違って、売手の昨日だけで売却できることはできません。
そして、地主は承諾する・しない、の裁量があるので立場的に強いです。このことから価格も希望通りにいかない場合があります。
地主による”売却の承諾”という裁量を無力化
地主が、承諾の裁量を握っている状況で借地権者には対抗手段があるのでしょうか？
安く買い叩かれないようにする秘策があります。
この秘策は“借地非訟”といい、借地権者の申し立てに基づいて裁判所の許可を得ればそれを地主の承諾に代えられる、という仕組みです。売却の承諾という裁量を無力化する方法です。
借地借家法の第19条「土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可」では、第三者が借地権を購入して地主が不利になることがないのに、地主が借地権売却の承諾を与えない場合、借地権者の申立てに基づいて、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えるということを定めています。
この手続きを知っているだけで地主から安く買い叩かれる不当な危険を避けることができるはずです。
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査定額2,500万円→売却額2,800万円
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査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
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