[(土地活用)アパートマンション経営]

管理委託の2つの方式

管理委託する方法は、大きく分けて一般的な管理委託とサブリースの2つの方式があります。一般的な管理委託方式は、入居者との賃貸の契約の当事者は大家さんになります。
その一方、サブリース方式は、入居者との契約関係はなく賃貸借契約をサブリース会社と結ぶことになります。
では、具体的に各々の違いをみていきましょう。

管理委託方式

管理業者が大家さんからの委託を受けて管理業務を行なう方式。
業務はあくまで大家さんによる委託になります。そのため、入居者からのトラブルやクレームに対して間に入って対応や調整を行なう。しかし費用や最終的リスクが発生した場合の負担は大家さんが負うことになります。その分、管理業者に支払う報酬はサブリース方式に比べて低額になります。
管理料の目安としては、共益費を含んだ家賃の3〜5％が一般です。

サブリース方式

オーナーから建物を一括で借り受けして、管理委託業者が自ら借主となり(転貸)、賃貸借契約さらにクリーム対応、建物維持管理を行なう方式。
管理業者と大家さんの間でサブリース契約（一括借上契約）を締結する。この場合、入居の有無に関わらず管理業者から大家さんに一定の賃料が毎月支払われる事になります。

この方式では、管理業者が借主となるので入居者間でトラブルが起きた場合、管理業者がそのリスクを負います。そのため管理上のトラブルに関するリスクや大家さんの空室リスクは軽減されますが、その分、管理業者に支払う管理報酬は多くなります。

また、管理業者とのトラブルによってサブリース契約が解除された場合、管理切換に伴って空室、退去、賃料下落などリスクがあることは先に理解しておくべきです。

なお、サブリース方式による管理料＝家賃保証料の目安は共益費込みの家賃の10〜15％が一般となっています。
その他、一般的な管理委託方式と違うサブリース契約の特徴をあげると次の2つがあります。大家さんがよく誤解しやすいポイントなのでチェックしておくべきです。

敷金・礼金・更新料等は管理業者が受け取る

サブリース契約の場合、入居者からもらう敷金・礼金・更新料等の一時金は全て管理業者の収入になります。よって新規事業を行なう場合は、これら一時金は収支計画に織り込めません。

契約してすぐに家賃が保証されるというわけではありません

サブリース契約には基本的に免責期間があり、その期間は1ヶ月〜2ヶ月間となっています。この期間中に入居者がいる場合でもいない場合でも、保証賃料の支払いはしません。よって大家さんには、この免責期間中家賃は保証されない事を差し引いても、事業として成立するかどうか検討する必要があります。（この免責期間は、満室になるまでの管理業者の空室リスクを担保にするため、習慣的に設けられている期間です）

「リフォームや共用部の水道光熱費」清掃費用は大家さんの負担

サブリースは一括借上ともいわれ、建物をそのまま全て借りるというイメージがあります。当然、共用部水道光熱費や清掃、さらにリフォーム費用も管理業者の負担になると思われそうですが、特約の取り決めがないなら、これら費用は全て大家さんが負担することになります。
サブリースとはいえ、建物修繕費・維持管理費は別で見積もり、事業収支計画を検討していかなければなりません。

サブリース契約の注意点

契約期間中、サブリース方式は一定の家賃が保証される反面、契約前にサブリース特有の形態を前もって理解しておかないと、後に業者とのトラブルになることがあります。特に一括賃上げとはいえ、サブリース契約の相手である管理業者と大家さんとの関係にも借地借家法が適用され、通常の借主と同様に、管理業者は法律でしっかり保護されている。
そこで、契約を結ぶ前にそのリスクや特徴をしっかり理解し、もしもの時に備えておかなければなりません。

入居者と管理業者との賃貸契約内容を把握しておく

特にポイントになる点が、サブリース契約終了の場合の取り扱いについて、きちんと確認しておくことです。サブリース契約の場合、入居者の契約相手は管理業者になるので、管理業者と大家さんの契約が終了した時、管理業者から入居者との契約が引き継がれるようにならなければなりません。
したがってサブリース契約終了の場合は、大家さんと入居者、またはその他の管理業者間で、賃貸借契約をスムーズに交わせるように、元の管理業者と入居者の賃貸借契約の写しを受け取れるようにしておく必要があります。

保証期間30年でも家賃は減額される可能性がある

サブリース契約では当初の保証された家賃が契約期間ずっと保証されていくわけではありません。この点を理解しておくことも大切です。基本的にはサブリース契約書約款には以下のような条文が記載されています。

●第◯条【借上賃料改定】
「甲及び乙は契約期間内において2年毎に借上賃料協議を行ない、物価の変動、経済情勢の変動、公租公課の増減、建物敷地の改良又は本件の周囲の環境の変化等によって借上賃料等が不相当になった場合は、甲・乙協議の上賃料を改定できるものとします」

このように、一般入居者に部屋を貸す場合と同じ条文が盛り込まれます。よって、保証家賃の改定交渉が2年毎に行われる可能性がある事は前もって理解して契約する必要があります。法律においても賃料増減額請求権に基づく減額請求を、明確に規定しています。（借地借家法第32条）
これは特約排除も無効なので、借主が管理業者であっても2年毎に家賃減額請求される可能性があります。家賃交渉がスムーズにいかなく難航した場合、借主である管理業者は裁判等で決着するまでは、妥当とされる家賃を支払えばいいことになっています。
しかし、大家さんとしてはあまりに不利になります。そこで、このトラブルを回避するため契約の際は下記の点に注意しましょう。

サブリース契約時の注意点

募集家賃が近隣相場くらいになっているかチェックする

家賃は期間中に一定でないことを念頭に、保証家賃決定の時の基準家賃が近隣相場くらいになっているかどうかをチェックします。この基準家賃が近隣相場くらいになっていれば、減額になる可能性は低くなります。

定期借家契約でサブリース契約を締結する

サブリース契約更新の概念がない定期借家契約にすれば保証期間を契約で縛ることが可能です。さらにその間、家賃を固定化できます。

減額する幅を先に決めておく

契約時に、2年毎の保証家賃の見直し時に「数%間で減額を認める」という減額幅制限に関する特約をしておきます。そうすれば、管理業者が減額請求しても設定した範囲内で減額が認められない可能性は高くなります。