[(土地活用)アパートマンション経営]
管理業者選びの際の3つのポイント
理業者（パートナー）選びは、経営の安定をはかるうえで重要であり、慎重に選ぶようにしましょう。
多くの大家さんは大手会社だったり名の知れた不動産FCでなら安心できると考えていませんか？しかし、有名な不動産業者だからといってなんでもオーナーの言う通りに管理業務を行なうわけではありません。大手であるため細かい部分まで融通が利かずに、オーナーの希望する管理を一部受け入れてもらえないケースが多いです。
例として「大家さん自らが客付け業者へ、営業をされると困る」と言われてしまうことがあります。それでは、現代状況の経営にうまく対応できないし経営の安定も実現しにくくなります。
そもそもオーナーは、不動産事業を営む社長に向かって、管理業者が「営業をされると困る、◯◯◯をされると困る」と物申すのはおかしな話です。社長が考慮して「こうしたい」と希望を伝えているのだから、それを聞いたうえで、できる事・できない事を伝え流べきではないでしょうか。そうして不動産業者に管理を任せるかどうか社長であるオーナーが決めればいいです。
管理業者は、一緒に不動産管理をする大切なパートナーです。各々の立場を尊重しながら管理運営していける業者を選択しなければいけません。
そこで、良きパートナー選びのための大事なポイントが3つあります。
❶ 家賃査定額が高すぎない
新築の場合、家賃査定が高すぎる業者には注意すべきです。管理費欲しさに高めの家賃査定をしているケースがあるからです。オーナーから見たら高い家賃査定額に目を奪われます。
確かにパートナーが大手の場合、宣伝効果が高いといえるかもしれません。しかし大手でも、実際の客付けは地域不動産業者らと協力しながら募集しているので、大手でも地元の不動産業者でも実際の家賃が大きく高くなることはありません。
さらに、大家さんが勘違いしやすいことは、家賃査定は保証されているものでなく「査定」であり、家賃が保証されるわけでないということです。大手の高い家賃で募集しても入居者が決定しないなら、家賃を下げることになります。
もし、このような高い家賃査定をベースにアパートにかかる事業予算を計算して組んでいたら大変なことになります。ですから、あくまでも家賃査定は参考程度にとどめておくべきです。実際の家賃設定はオーナー自身がリサーチし決定してください。
❷ 定期借家契約方法を拒まない
定期借家契約は家賃滞納や不良入居者などトラブルを早期に解決できる便利な契約方法です。2000年3月1日に施行され借家契約ができてから時は経ちますが普及率はいまだ2割に満たないくらいです。その原因は管理業者の理解不足にあります。定期借家契約は契約が必ず2年と決められているので「家賃が低くないと入居者が決まらない」「礼金等がもらえない」「更新料がもらえない」などのマイナスな考えが不動産業界に浸透してしまっています。特に大手不動産業者ほど定期借家契約を拒むケースが多いです。
「定期借家だと入居者は決まりそうにないのでうちでは扱えません」と言われる場合もあります。入居者へは「トラブルなく住んでいただければ、2年後も再契約させていただくつもりです」といえば、定期借家であろうと契約を拒む人はあまりいません。条件によっては礼金1ヶ月でも問題ないし、家賃も多少高くできます。
定期借家は更新の契約なので更新料はもらえませんが、再契約だから仲介手数料は請求することができます。定期借家契約は「ウチでは扱えない」という間違えた固定概念のある業者は、パートナーとして相応しくないので他を当たった方が良いでしょう。
❸ オーナーの希望に柔軟に対応できる
これからは、大家さん自身が賃貸経営についての知識を勉強し、管理業者の相談・協力を得ながら、なるべくできることは取り組んでいく必要があります。募集チラシ、POP貼り、客付け営業、掃除やリフォームなど、賃貸市場を考えるとオーナーの経営参加なく安定経営をするのは難しいからです。
よってパートナーとなる管理業者は、オーナーの要望に柔軟に対応できるところでなければいけません。
●当社管理システムはその要望を受け入れられません
●オーナーに直接動かされては困る
など、業者管理のスタイルと異なる行動を拒否する業者では、時代の変化に対応できなくなってきます。
「今まで実行してない案ですが、おもしろいですね。ぜひ一緒に取り組ませでください。」
と言ってくれるような業者をパートナーにした方が、あなたの経営のプラスになってくれます。