[(土地活用)アパートマンション経営]
アパート・マンション賃貸経営をするならなるべく早く入居契約をして常に満室にしたいものです。そこでそれを実現するコツを確認しましょう。

入居募集営業のサイクル

物件チラシや周辺環境マップが完成したら、不動産業者に客付営業をします。
営業する不動産業者としては、物件から一番近い駅周辺、さらにその駅の沿線3〜5駅前後すべてです。訪問の際の注意点としては、売買仲介のみ業務の不動産業者へは訪問しないようにしましょう。
売買仲介専門かどうかは、店先に”入居者募集中”などのノボリ旗が目安です。それに加え、店先に賃貸物件募集チラシが数多くあるかないか、接客用のカウンターがあるかないか、などでも判別がつきます。

基本的な行動パターンとしては、営業訪問初日は、目立つ不動産業者すべてに物件の紹介依頼をしましょう。多い人で100社以上も回る大家さんもいますが、空室になるたびに毎回100社訪問するわけではありません。募集に協力してくれる業者はおよそ2割程度なので、営業の際にはその業者が協力して募集してくれそうかどうかを見極めながら訪問しましょう。
その見込みある業者へは、満室になるまで毎週くらいのペースで訪問して物件を紹介してもらえるよう営業します。
また手応えのないのこち8割の業者へもそう簡単に諦めずに、毎週末に募集チラシのFAXを送り電話営業をしていく。こういった緩急をつけながら、全体に営業をかけていきましょう。

毎週末の不動産業者訪問客の動向をチェックする

不動産業者に入居募集の依頼をした場合、満室になるまで営業継続して行かなければなりません。一番効果が見込める方法が、毎週金曜に行なう訪問です。土日は休日で増客になりやすくその前日の金曜日に自身の物件をより印象に残せることができるからです。
週明け月曜日には、絞り込んだ2割の業者に電話をかけ、申し込みや意見の有無の確認など週末のお客様の動きを確認します。内見もいなかった場合、内見者を増やすために、まだできることはないか。内見があっても申し込みまで至らなかったのであれば、どんな理由で制約にならなかったのか。家賃や駅からの距離か間取りなどか？何が足りないのかをヒアリングして、約1週間次の木曜日までに改善策を検討し、できることはすぐに改善しましょう。
内容を変更する場合、金曜日まで決定した新情報で募集チラシ更新しFAXします。そして2割の業者には訪問営業をしながら修正した情報を伝えていきます。そして、また月曜日に土日の動きを確認し、その週末への営業を強化していきます。このように、状況確認 → 検証 →改善 の繰り返しを行なう活動が早期満室の秘訣になります。

効果的な入居募集媒体を利用する

不動産業者への訪問営業、さらに物件情報をなるべく多くのお客様に見てもらうための広告についても、なるべく全て利用すべきです。中には不動産業者の協力が必要な媒体もあります。専任募集の募集形態なら営業の際に不動産業者が広告に協力的かどうかを確認しておきましょう。（主な活用方法）

募集スタイルを一定期間ずつ変える

入居者の入れ替わり具合は通年平均的ではありません。入居募集も、それに合わせて時期的にスタイルを変えるべきです。

時期別の入居募集方法
①1月〜3月頃 期の終わりに近づく時期で転勤や入学など引っ越しのニーズが増える時期で、不動産業界でも繁忙期です。1年で入退去者が一番多い時期となります。よって、その他の時期に比べ多少は強気の条件で募集しても入居者は決まりやすいです。繁忙期終わりに近い3月中旬から動きは鈍くなってくるので、募集条件を緩和することも検討していきましょう。
②4月〜6月頃 この時期は繁忙期後ですが、3月末から一気に入居希望者が減るわけでなく、少しずつ動きが減っていくイメージなのできを緩まず諦めずいきましょう。3月末転居予定がなんらかの理由で4月にずれたり、4月になって職場や学校で落ち着いてきたGW（ゴールデンウィーク）あたりから転居する人も少なくありません。
繁忙期が過ぎたと思っても、募集活動に力を入れ続けましょう。例えば敷金、礼金等の募集条件は空き具合に応じて緩和するなど検討しましょう。
③7月〜9月頃 夏の暑い時期は人の動きはあまりないといわれていますが、企業間では人事異動をする会社もあり9月頃は転勤者が引っ越し先を探すことになったり、10月入学の大学も増え学生の移動も見込めます。ただし、8月の入居者の動きは少ないので、あせって条件を緩くしすぎないようにしましょう。
④10月〜12月頃 年末年始は忙しく動く人は少なくない傾向ですが、ほとんどいないというわけではありません。駅近の店舗などは年中無休の不動産業者もあります。元付け業者・管理会社が休日であっても、客付業者が物件にお客様を案内できる体制かどうか確認しておきましょう。

入居希望者が多くなる時期は強気の条件で募集しても入居者は決まりやすいですが、その地域各々の事情に合わせた調整が必要となります。参考となる資料としては、市区町村の住民基本台帳の統計情報がネット上でデータがあ流ので。転入・転出の状況を各々の月で確認し、条件緩急の参考にすると良いでしょう。