[不動産売却査定]
既存建物の取り壊しの時の入居者の存在
自分で所有している不動産が借地上の場合のように好きなように売却できないのは厄介です。
似た例として賃貸住宅やテナントビルがあります。土地やそこの建物も自分のものだけど、第三者に賃貸しているので入居者やテナントが存在している場合です。
この土地・建物が自身のケースは気兼ねなく売却することは可能です。賃貸住宅やテナントとしてしている建物なら賃料収入を得られるので投資家に収益できる不動産として売却する例もあります。
例えば、1億円投資したとして年間600万円ほどの賃料収入があるなら(表面)利回りで6％確保になります。あまり収益のない更地より、一定の収益のある不動産に投資する方が投資家にとっては合理的なので、ある程度の利回りが見込めれば投資する可能性が十分あります。
しかし、賃貸住宅やテナントビルでは貸しに出している全てに入居者やテナントがいるとは限りません。満室でないなら、賃料収入での収益性に期待はできないので、買い手は投資とは違う観点から購入を検討するようになります。
例えば、その物件が築年数の経過した中古建物なら、それを取り壊し更地にして建物を建てた上で売却する、方法が考えられます。事業用地仕入れという観点から中古建物の購入を検討します。
このように投資とは違う観点から購入を検討するなら、既存建物は往々にして取り壊す前提になります。
そうなると入居者やテナントは賃料を支払ってくれる収益のある価値のあるものから邪魔な存在に変わります。入居者やテナントがいる場合、すぐに解体できないからです。
そして、立ち退きの問題が起きてきて、この必要性は不動産のマイナスの要素として評価額を下げてしまいます。
都内23区内のある100坪程の一等地を例として紹介します。
そこを自身で利用したいエンドユーザー相手なら更地坪単価310万～320万円、そこを事業用の不動産として仕入れようとする不動産のプロ相手なら約260万円ほどが相場観です。
しかし、仲介相談を受けた不動産会社が提示した価格は、坪当たり150万円。エンドユーザー相手価格と比べるとほぼ半分になります。
賃借人が一人残っただけで査定価格を抑制させる原因に
査定価格が抑えられたのは、この土地には建物が立っていてそこに賃借人が一人だけ残っていたからです。
この土地を購入したら建物は取り壊す前提です。賃借人に退居してもらう必要があります。この賃借人がマイナスになる要素になった結果、査定価格が低く抑えられてしまいます。
実際にはこのほかにも、改めて測量する必要があったりするなど、ほかにもマイナス要素が指摘されました。それらを含めていくつかのマイナス要素があったばかりに、この土地の所有者は足元を見られてしまったわけです。
立ち退きを解決するなら入居者やテナントなど賃借人に承諾してもらう代わりになる（引越し費用などの）立ち退き料と交渉という金銭が必要になります。したがって、この問題はその金銭を売り手側と買い手側のどちらで負担するのかという問題になります。
この例では、買い手側で負担するということで査定価格がその分抑えられました。しかしやり方次第では、査定価格は抑えられずに済んだ可能性が高いです。つまり、この例ではエンドユーザー相手なら坪当たり310万～320万円程、不動産のプロなら260万円程度と相場通りに評価される方法がある、ということになります。
建物の引渡しが行われる定期借家
その方法は定期借家の利用で一定期間（1年や3年など）に限り建物の賃貸借契約の期間を定めます。これは借地借家法に基づく契約形態です。
定期借家を適用して建物賃貸借契約すれば、定めた期間になれば立ち退き料なく建物の所有者は確実に退去します。そうすれば立ち退きの問題は発生しなくなります。
居住用の建物の場合、通常の建物賃貸契約を定期借家に途中で切り替えられませんが、テナントビルのような事業用建物なら可能です。
継続入居しているテナントなら賃料は下げざるを得ないですが、古い普通借家は切り替えできるタイミングを見計らって、定期借家に変更しておくのがよいでしょう。
不動産売却で失敗しないためのコツ！
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1社への査定依頼はNG。
不動産（マンション・一軒家・土地）査定サイトなら、インターネット上で複数の不動産会社に一括で査定依頼ができます。わざわざ一社一社に連絡を取る手間が省け、比較することでスピーディーに相場感を把握できて高額売却への一歩を踏み出せます。
不動産査定サイトTOP3
| 評 価 |  |
 |
 |
|---|---|---|---|
| サイト |  いえカツLIFE |
 イエウール |
 リビンマッチ |
| 特 徴 | 仲介以外に買取・リースバック(※)などの売却方法別の査定額を一括比較できる。仲介が難しい案件も対応。
相続や離婚・金銭など複雑な事情物件・急ぎの物件も早く対応 弁護士相談が初回無料で利用できる 1都3県と大阪に特化 |
仲介型(※)
クレームの多い企業は排除しているので優良な不動産会社ばかり 日本最大級クラス。上場企業運営の安心サイト 月間利用者3万人〜・売却成立サポート件数年間30万件突破 |
仲介型（一部業者買取型も有り）(※)
登録企業は厳しい審査を通過した優良企業のみ プライバシー保護マーク取得の上場企業運営で安心 サービス全体の利用(訪問)者440万人〜 |
| 対応エリア |
東京 神奈川 千葉 埼玉 大阪 |
全 国 | 全 国 |
| 登録専門社数 | 800社〜 | 2,600社〜 | 約1,700社 |
| 比較可能数 | 最大6社 | 最大6社 | 最大6社 |
| 無料査定口 | すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
| 概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
※仲介＝とにかく高く売却したい方向け
※業者買取＝とにかく早く確実に売却したい方向け
※リースバック＝売却後も今の物件に住みたい方に
※ご利用できる対象者について
●「査定をしても、売却しなければいけないのでは？」と誤解する方もいますが「利用したからといって売却義務無し」「ご利用完全無料」なのでお気軽にご利用いただけます。
●「すぐ売却したい」という方はもちろん、他に「いつか売却の可能性がある。査定額を知りたい。」という方でも利用して問題ありません。
一括査定サイトが人気の理由
複数の会社から比較でき、高額売却に結びつきやすくなる
不動産会社によって、物件種別などに得意不得意があるので査定額など差がでやすいです。
査定サイトを使えば、最適な大手〜地域密着型専門社のお見積もりを複数同時に比較することができるため、適正価格を把握しやすく高く評価してくれる会社を選ぶことが可能です。（数百万〜、多いときは500万以上の差が出る場合もあります。価格提示されたら査定額に納得できるように、「なぜこの価格なのか」を丁寧に説明してもらえると安心です。気になる点があれば遠慮なく確認してみましょう。）
1社のみの査定の場合、大損をする可能性が大きいので必ず複数社を比較しましょう。
目的に合った不動産会社を見つけやすい
売り手の不動産種別(マンション・一軒家・土地など)、場所、希望は各々違います。そして不動産会社側にも得意とする種別やエリアなどの様々な特徴があります。不動産一括査定ならご自身の目的に沿った不動産会社に絞って査定を依頼することができるため探す手間や時間を大幅に省くことができます。不動産売買の経験がなくても、金額や対応面などで選んでいただくため、より信頼できる・相性の良い不動産会社に巡り合いやすくなります。
売主側の「足元を見られにくくなる」
一社のみに依頼してしまうと、「この人は他を知らないな」と足元を見られることもあります。複数の査定結果を提示できる状況にしておくことで、交渉力が高まり、売主が有利に話を進められる可能性が上がります。（1社のみの査定はNGです）
（（しかし・・・））
ご利用にあたって、こんな不安ありませんか？
住所など個人情報保護が心配…。
まず査定フォームの入力を進めると(イエウール・リビンマッチの場合)査定依頼する不動産会社の選択になりますが、3サイトとも査定する会社以外の第三者に情報は伝わりません。また、ご紹介する下記3サイトの運営企業は個人情報保護に徹底した企業です。入力した個人情報はしっかりと保護されているので、悪用される心配もありません。
各サイト内で個人情報保護基本方針を表記しているのでご確認いただけます。
| いえカツLIFE | サイト内の最下部の「プライバシーポリシー」をクリック |
|---|---|
| イエウール | サイト内の最下部の「運営会社：株式会社Speee」をクリック → 最下部の「プライバシーポリシー」をクリック |
| リビンマッチ | サイト内の最下部の「個人情報の取り扱いについて」をクリック |
不要な営業をされないか心配…。
上記のように査定する不動産会社以外には情報が伝わらないのでご安心ください。
査定依頼後は、査定する不動産会社より査定結果のご案内があります。各社からのご連絡は、入力時の内容やご希望に沿った方法で行われます。
※備考欄に「メールでの連絡を希望」などご要望を記入いただければ、できる限り配慮されます。
サイトご利用の流れ
- 査定フォームに対象物件の情報など入力
- 候補から査定依頼したい会社を選びます（イエウール・リビンマッチの場合）
- 依頼実行します
- 査定会社よりご案内があり、結果を受け取ります（見積もりのみでもOK）
下記は、国内不動産査定サービスの中で提携数・実績豊富な人気の査定サイトです。完全無料なのでお気軽にご利用ください。
不動産査定サイトTOP3
| 評 価 | |
|
|
|---|---|---|---|
| サイト | いえカツLIFE |
イエウール |
リビンマッチ |
| 特 徴 | 仲介以外に買取・リースバック(※)などの売却方法別の査定額を一括比較できる。仲介が難しい案件も対応。
相続や離婚・金銭など複雑な事情物件・急ぎの物件も早く対応 弁護士相談が初回無料で利用できる 1都3県と大阪に特化 |
仲介型(※)
クレームの多い企業は排除しているので優良な不動産会社ばかり 日本最大級クラス。上場企業運営の安心サイト 月間利用者3万人〜・売却成立サポート件数年間30万件突破 |
仲介型（一部業者買取型も有り）(※)
登録企業は厳しい審査を通過した優良企業のみ プライバシー保護マーク取得の上場企業運営で安心 サービス全体の利用(訪問)者440万人〜 |
| 対応エリア |
東京 神奈川 千葉 埼玉 大阪 |
全 国 | 全 国 |
| 登録専門社数 | 800社〜 | 2,600社〜 | 約1,700社 |
| 比較可能数 | 最大6社 | 最大6社 | 最大6社 |
| 無料査定口 | すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
| 概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
※仲介＝とにかく高く売却したい方向け
※業者買取＝とにかく早く確実に売却したい方向け
※リースバック＝売却後も今の物件に住みたい方に
家の価値を売却方法ごとに比較検討することも可能
仲介(高く売りたい)・業者買取(早く売りたい)・リースバック(住み続ける)、3つの売却査定額を一括比較できる
査定依頼件数20万件突破
相続や離婚、金銭(債務)問題等の諸事情により、急ぎで売却が必要になった物件も対応
精通した不動産会社が複雑な事情を抱えた物件を積極対応
最短60秒査定申し込み
高度な専門知識をもつ不動産会社を厳選して提携。一般的な不動産物件から、専門知識が必要な不動産物件まで、まとめて査定価格を取り寄せることができます。
一般的な物件以外も対応
弁護士相談したい場合、初回法律相談につきまして無料で対応
| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、再建築不可物件、借地権、底地、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪 | 800社〜 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | 株式会社 サムライ・アドウェイズ （東京証券取引所プライム市場／証券コード2489） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
相続した共有持分（自分の持ち分のみ）の査定額をみてビックリ…
持分査定額300万円所有権売却価格1,900万円！
相続をきっかけに、共有者の兄が持分だけでも売却して現金に換えたいと言い出しました。
私は手放したくなかったのですが、共有持分のみの資産価値と不動産全体の資産価値を相対的に考えると、不動産全体を売却した方が良いと判断し、通常の所有権売却として仲介専門の不動産会社に売却することにしました。査定だけでなく相談にも丁寧に応じていただける不動産会社が対応してくれたので「いえカツLIFE」にはとても感謝しています。
会社の運転資金が必要。売却額に驚きました。
買取保証額3,000万円売却成功額3,300万円！
仲介の最高値業者に、3ヵ月以内にどうしても高く売りたいと伝えたら、期日以内に仲介で売れなかったら「買取最高額で買い取ります」と言ってくれて、とても安心してお願いすることが出来ました。
期日までに買取保証額より300万円も高い3,300万円を確保できて何とか経営も乗り切ることが出来ました。
仲介の不動産会社は仲介しか対応しないと思っていたのですがそんなことないんですね。「いえカツLIFE」で素敵な不動産会社に出会えてよかったです。
地方に転勤が決まり…仲介か買取か。妻を残してリースバック？
家を離れてからの売却は色々と不安だったので、転勤前に売却を済ませたかった状況でした。仲介査定と合わせて買取査定、リースバック査定も比較出来るようでしたので私にはぴったりでした。
高い評価額だった仲介、業者買取の2社とのやり取りでしたので負担なく検討できました。転勤で期限が決まっていたので、今回は業者買取りを選択しましたが、仲介の値段も把握していたので、仲介手数料無しで納得の交渉ができました。いえカツLIFEの仕組みに大満足です。
いえカツLIFEなら、希望選択に沿って
- 仲介の最高値のチャレンジ査定額
- 買取の最短売却可能価格と売却時期
- リースバックの売却額とそのまま同物件に住み続ける賃料
等、家の価値を売却方法ごとにも比較検討することが可能です。
通常の不動産査定サイトでは普通の仲介型が多いですが、いえカツは、相続や離婚、金銭(債務)問題等の事情で、急ぎで売却が必要になった物件も多く対応している不動産会社を探せるので心強いです。そういった通常よりも売却に手間がかかる物件の売却を検討している方にも特におすすめです。
月間利用者数2万人突破の人気査定サービス
査定依頼ユーザー数・提携不動産会社数・エリアカバー率において3年連続1位（東京商工リサーチ／不動産の査定サイトに関するランキング調査）
お客様からのクレームの多い企業は、イエウールが契約を解除することができるため、優良な不動産会社が集まっているので安心して利用できる
提携不動産会社数2,600社突破
| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション(収益)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル一室)、店舗・工場・倉庫、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 全 国 | 2,600社以上 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | 株式会社Speee （東京証券取引所スタンダード市場／証券コード4499） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
査定額5,700万円→売却額6,210万円
(売却前の不安)
物件の査定価格を知りたかったから、査定を出した。思いの他高かったので、売却を具体的に考え始めた。
だが実際に売却するとなった場合の仲介の会社を信頼できるのかという不安もあった。
(会社を選んだ理由)
元旦に査定依頼をして、即座に対応してくださってびっくりしました。また、非常に細やかで丁寧な応対をしてくれました。
遠方なのに奈良まで書類の受渡して来てくださったり、難しい相談にも快く受けてくださいました。
(対応満足度の理由)
何より仕事が早い、丁寧、価格に満足でした。相談したことへの回答は迅速。
説明は初心者でもわかるように丁寧。仲介手数料でも心配りくださいました。
査定額3,490万円→売却額3,698万円
(売却前の不安)
入居したときは夫と愛犬がいたが、10年前に離婚し、愛犬も2年前になくなり、3LDKのマンションが一人暮らしには広すぎるように感じ始めていた。
老後に備え不用品の処分を始めたところ、ますます広い空間を持て余すようになっていたところ、 近所の更に駅に近いところで新築分譲マンションの建築が始まり、思い切ってコンパクトな部屋への住替えを決意した。
(会社を選んだ理由)
対応が早く、営業マンの方々が熱意があり、頼りになりそうだった。
仲介だけでなくグループで住宅関連のことに色々と取り組んでおられ、不用品の処分や税金の相談にものっていただいた。
(対応満足度の理由)
レスポンスが常に早い。 説明も具体的でわかりやすい。何よりも誠実さを感じた。 女性の方に担当していただき、些細なことでも相談がしやすかったのがよかった。
不動産売却査定サービスの経歴も豊富なイエウールは2,600社以上の不動産会社が登録していて、他サイトにはない登録数の多さが特徴です。多いほど納得の査定にもめぐり逢いやすくなるので利用価値が高く利用者が圧倒的に多いのも頷けます。
また、参画している不動産会社はイエウール管理の元、売却実績豊富で優良な不動産会社ばかりです。知識がなくても親切な対応をしてくれるのではじめて不動産を売る方にも安心して査定できる無料サービスです。
地方物件にも強い・東証マザーズ上場企業運営の人気査定サービス
加盟企業は審査を通過した優良企業のみ
プライバシーマーク取得企業運営で安心
雑誌や新聞などメディアでも幅広く取り上げられている
利用者数(訪問者数)440万人突破
（不動産会社とのご契約成立した場合）電話アンケートにご協力いただくと2,000円分のギフトカードをプレゼント
| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル1室)、店舗・工場・倉庫、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 全 国 | 約1,700社 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 （東京証券取引所グロース市場／証券コード4445） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。
大手不動産会社はもちろん、地域密着の不動産会社まで幅広く提携しているので主要都市以外でも幅広く対応できます。また、プライバシーマーク取得企業運営で個人情報などは徹底管理されているので安心です。
全国対応・人気査定サービス・リビンマッチで比較査定からより良い売却を検討してみませんか？