[不動産売却査定]

既存建物の取り壊しの時の入居者の存在

自分で所有している不動産が借地上の場合のように好きなように売却できないのは厄介です。
似た例として賃貸住宅やテナントビルがあります。土地やそこの建物も自分のものだけど、第三者に賃貸しているので入居者やテナントが存在している場合です。

この土地・建物が自身のケースは気兼ねなく売却することは可能です。賃貸住宅やテナントとしてしている建物なら賃料収入を得られるので投資家に収益できる不動産として売却する例もあります。

例えば、1億円投資したとして年間600万円ほどの賃料収入があるなら(表面)利回りで6％確保になります。あまり収益のない更地より、一定の収益のある不動産に投資する方が投資家にとっては合理的なので、ある程度の利回りが見込めれば投資する可能性が十分あります。
しかし、賃貸住宅やテナントビルでは貸しに出している全てに入居者やテナントがいるとは限りません。満室でないなら、賃料収入での収益性に期待はできないので、買い手は投資とは違う観点から購入を検討するようになります。
例えば、その物件が築年数の経過した中古建物なら、それを取り壊し更地にして建物を建てた上で売却する、方法が考えられます。事業用地仕入れという観点から中古建物の購入を検討します。
このように投資とは違う観点から購入を検討するなら、既存建物は往々にして取り壊す前提になります。

そうなると入居者やテナントは賃料を支払ってくれる収益のある価値のあるものから邪魔な存在に変わります。入居者やテナントがいる場合、すぐに解体できないからです。
そして、立ち退きの問題が起きてきて、この必要性は不動産のマイナスの要素として評価額を下げてしまいます。

都内23区内のある100坪程の一等地を例として紹介します。
そこを自身で利用したいエンドユーザー相手なら更地坪単価310万～320万円、そこを事業用の不動産として仕入れようとする不動産のプロ相手なら約260万円ほどが相場観です。

しかし、仲介相談を受けた不動産会社が提示した価格は、坪当たり150万円。エンドユーザー相手価格と比べるとほぼ半分になります。

賃借人が一人残っただけで査定価格を抑制させる原因に

査定価格が抑えられたのは、この土地には建物が立っていてそこに賃借人が一人だけ残っていたからです。
この土地を購入したら建物は取り壊す前提です。賃借人に退居してもらう必要があります。この賃借人がマイナスになる要素になった結果、査定価格が低く抑えられてしまいます。

実際にはこのほかにも、改めて測量する必要があったりするなど、ほかにもマイナス要素が指摘されました。それらを含めていくつかのマイナス要素があったばかりに、この土地の所有者は足元を見られてしまったわけです。

立ち退きを解決するなら入居者やテナントなど賃借人に承諾してもらう代わりになる（引越し費用などの）立ち退き料と交渉という金銭が必要になります。したがって、この問題はその金銭を売り手側と買い手側のどちらで負担するのかという問題になります。
この例では、買い手側で負担するということで査定価格がその分抑えられました。しかしやり方次第では、査定価格は抑えられずに済んだ可能性が高いです。つまり、この例ではエンドユーザー相手なら坪当たり310万～320万円程、不動産のプロなら260万円程度と相場通りに評価される方法がある、ということになります。

建物の引渡しが行われる定期借家

その方法は定期借家の利用で一定期間（1年や3年など）に限り建物の賃貸借契約の期間を定めます。これは借地借家法に基づく契約形態です。
定期借家を適用して建物賃貸借契約すれば、定めた期間になれば立ち退き料なく建物の所有者は確実に退去します。そうすれば立ち退きの問題は発生しなくなります。

居住用の建物の場合、通常の建物賃貸契約を定期借家に途中で切り替えられませんが、テナントビルのような事業用建物なら可能です。

継続入居しているテナントなら賃料は下げざるを得ないですが、古い普通借家は切り替えできるタイミングを見計らって、定期借家に変更しておくのがよいでしょう。