不動産売却において等価交換で周囲と共同戦線を張る手もある

[不動産売却査定]

不動産の利用価値を高める手法

低層住宅密集地だったところが高層ビル・高層マンションに建て変わっているのを見たことはありますか？低層住宅一軒ずつの敷地に着目すれば有効活用されているはずです。最大限に活用しても、その程度の利用しかできなかったのでしょう。

しかしそれら敷地をまとめると、以前と比べかなり大きな建物を建てられます。だからこうして生まれ変わった光景があちらこちらに見られます。これも、不動産の利用価値を最大限に高めた方法の一つです。

不動産の売り手としては、この現実を利用しない手はありません。個々のでは利用価値が限られる不動産案件を一つにまとめることでその利用価値をさらに高めます。

街の一角を”等価交換”と呼ばれる方法で開発してそこに高層ビルやマンションを建設する場合が一例です。

等価交換では税制面での不都合も解消!?

共同事業の一形態として、地権者は開発のための資金を負担せずにビル・マンションを建設することができます。所有不動産の評価額に合う建物・土地の権利を、そのビマンションやビルの中に手に入れられます。元と新しい不動産の権利を、等価を原則として交換します。

つまり、所有不動産を手放して、その代金で新建されたビルやマンション（一部）を購入するような仕組みです。しかし実際にそのようなプロセスを踏むと、売却による利益に課税（譲渡益課税）が生まれます。

例えば、約7000万円で売却した場合でも、この課税によってその約7000万円がそのまま手元に残りません。課税で例えば約5500万円しか手元に残らなくなった場合新しいビルやマンションには約5500万円分の権利しか所有できなくなるはずです。それは等価で交換できないということになります。等価交換はそういった不都合を解消する税務上の対応という面も持っています。

最初は等価での交換を認めて、そこで発生すべき課税を等価交換で新規に手に入れたビルやマンションを将来売却する時点まで権利を繰り延べしてくれます。この対応が適用されるので等価交換は開発方法の一つとして利用されてきました。

(例) 短期間で約4倍まで高まった不動産評価

東京都のある区で等価交換を利用して分譲マンション開発を進めていた場所があります。そこは低層住宅8軒分に最終的にまとまりました（土地の広さは約300坪）。ここには、地上7階建て分譲マンションを大手のデベロッパーが建設する計画です。この場所の奥にある広さ6坪程の住宅が立つ借地は、単独で考えれば約800～1000万円の価値しかありません。

このプロジェクトに前に携わっていた業者はこの借地権利者に評価額を約1300万円で提示し中古マンションに引っ越す旨を伝えたそうです。約1300万円では新建の分譲マンションの中に権利を手に入れられません。床面積も少しの広さにしかなりません。

自己の資金があれば等価交換で手に入れられる権利に加えて一つの住戸を手に入れることられますが自己資金がないと権利を売却して立ち退くしかありません。

しかし、この借地はこの開発プロジェクトになってから最終的に約4700万円という評価額になりました。当初の約1300万円に比べると約4倍です。借地権利者としては評価額を約4倍にも高めることができました。

「土地の評価」を高められたのはなぜ？

なぜ上記のような開きが生じるのでしょうか。これこそ、まとまった土地と一つの土地単独での評価との評価の差です。つまりその土地を周囲とともにまとめて手に入れた場合と単独で手に入れた場合との利用の差となります。

6坪程の広さの建物しか建てれないような土地なので、一つの土地単独なら、その土地利用度は限られます。さらにこの場合、再建築不可で建替が認められない案件でした。既存の建物が立っていた場合でも、道路と敷地との関係によって建物を新規に建設できない場合があります。

しかしこれを周囲の土地とまとめれば状況は変わります。先に例に示したように、そこに高層ビルやマンションの建設が可能となります。前面道路が、より幅員の広い道路にすることができるようになって敷地適用の容積率が大きく増えるからです。

容積率が増えるということは、その分広い床面積確保ができるようになるということであり、収益性向上に結びつくので、まとまった土地の一部に対しても高収益に見合う対価を見込められるようになります。

土地をまとめるという行為は、基本的にその土地とは無縁の不動産業者が行うものですが、自分たち主導で進めていくということもありえます。周りの土地とまとまっていくことで不動産の価値を高める、といった共同戦線を張っていくような売り方もあります。

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(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

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(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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(M様／女性 50代)
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
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複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。

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(S様／40代 男性)
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。

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