アパート・マンション経営の管理委託契約での注意点、始期、更新、解除

[(土地活用)アパートマンション経営]

管理委託契約での注意点

信頼できる管理業者を決めたら委託管理契約をむすびます。経営上のトラブルを防止するためにも、委託する業務内容、費用負担、報酬、報告方法については、書面で取り決めておくことになります。家賃回収や送金処理、送金レポート書式や方法は大事な点なので特に念入りにしておきましょう。

契約ですが口頭契約のみで、書面による管理委託契約をしたことがないという業者もいます。その場合は「住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書（一括委託型）」を参考にして作成するといいでしょう。国土交通省のサイトから入手これら書類の雛形は入手できます。

契約締結の時特に重要なのが”募集に関する事項”です。客付け業者の都合によってオーナー自ら他業者に客付け依頼ができないと記されているケースがあります。このようにオーナーに不利な契約の場合、管理業者が各情報を抱え込む可能性が高く入居者が見つかりにくいです。

そこで「甲(オーナー)自ら他業者(客付け)に募集依頼することができます。ただし、他業者(客付け)により賃貸借契約が成立した場合、乙(管理会社)へ賃貸借代理報酬の広告料1か月分を支払います」などの文にしておき、オーナー自身も客付け営業ができるよう契約内容にしておくことが重要です。

また、敷金預かりも注意すべき点です。基本は管理業者には敷金を預けずに契約後、速やかにオーナーに送金してもらいます。
管理業者に敷金を預けておくと、退去時の敷金精算時にオーナーから敷金変換する必要がないから楽ですが、中にはオーナーの敷金預かり分を投資信託などで勝手に運用利用する管理業者も存在します。もし、、販売がうまくいかない場合、預かっている敷金で不動産を仕入れて入れば結果焦げ付くこともありえます。預かっているお金を勝手に利用して投資・運用していいはずがありません。最悪のケースにならないためにも、敷金管理は大家さんがすべきです。

管理委託契約の始期・更新・解除について

契約の始期、更新、解除も確認しておく必要があります。各々のポイントは下記のとおりです。

始期

賃貸物件を新築する場合、早期入居者を確保するために、建築請負契約後になるべく早く管理委託契約を結びましょう。契約締結の際、管理の始期を定めますが、新築の場合は始期の調整を考えなければいけません。中古物件なら入居者募集開始日を始期として管理委託契約締結となります。

管理機関と更新

管理委託契約期間は基本的に2〜3年となります。更新については、有効期限満了の数ヶ月前までに契約者・オーナーに特別な申し出がない場合、前回と同一内容の契約がされたものとみなされる（合意更新）場合が基本的です。

解除

管理委託契約を締結する場合、契約終了についてもその手続きを明確にしておきます。これは、自主管理に変更する場合や、万一管理トラブルによって解約したいと思っても、一定の期間が必要だし、解約条件がオーナーに不利になっているかもしれないからです。
基本的な解除手続きは次の2つです。確認しておきましょう。

• 管理業者と貸主は解約の申入れを少なくとも3か月前に文書で通告することにより、契約を終了させることができます
• 貸主が契約を終了させる場合、3か月分の管理報酬を管理業者に支払うことによって即時契約を終了させられます

なぜ「3か月」という期間かというと、各種費用の清算や入居者への管理切り替えの通知が必要になるからです。この期間は6か月の場合もありますが、管理業者と相談して決められるものです。契約の際、解除に伴う条文はよく確認してほしいです。