[(土地活用)アパートマンション経営]
賃貸している物件の空室がしばらく続くと不安になり、家賃を下げた方が良いか悩む場合があります。提携してる不動産業者にも、家賃を下げた方が良い、と言われるとより不安になり家賃を下げてしまう大家さんも多いです。特に近くに新しい賃貸物件ができると、中古物件の大家さんは下げた方が良いのか迷います。
しかし、下げた家賃を元の家賃に戻すのは大変です。家賃は買い手が感じる対価となります。したがって、その価値を高く留める努力をすれば値段を上げられ、少なくとも現状の家賃で経営維持できる可能性はぐんと上がります。

下げた家賃をアップして満室をなるべく早く実現させる賃貸物件の価値を高める方法

下げた家賃を相場に戻すのに理由はいりません。
周辺地域の実際の入居サービスの価値や家賃の相場やをふまえ、現在の家賃が低すぎだと思う場合、家賃を適正な価格に変更したい旨を既存入居者に要求しましょう。
要求したとしても契約期間に家賃の改定での同意は難しいと思います。しかし、契約更新のタイミングなら家賃改定は通りやすくなります。千円や二千円の家賃小口アップでも1年2年と長い期間で見れば大きな収益となります。
とはいえ、入居者から何かと異論がでてくるのは避けられません。簡単に全ての家賃を上げるとはいかないでしょう。そこで、例えば更新の時に新たな防犯設備を追加するなどのオファーを用意したりするのはとても効果的です。
新規入居者を募集する際の家賃アップはそれほど難しくありません。家賃UPの対価として入居一時金の緩和や新規サービスを導入すれば、家賃の下落は抑えられます。
では、付帯的に家賃アップをさせる方法を確認しましょう。

①入居一時金を下げる

新たに賃貸先を探す場合、賃料が多少高くても、最初支払う一時金の負担が少ない物件を重視して選ぶ人が増えています。賃貸のメリットは住替しやすい点なので、敷金・礼金などの一時金を極力0として入居時の借り手の負担を軽減し、その反面家賃を若干上げます。
(例)同じ物件が次のような条件で募集されていた場合、どちらを選びますか？

A 月額家賃5万円／敷金10万円・礼金10万円
B 月額家賃6万円／敷金0・礼金0

そのた物件条件によるでしょうが、一見するとBの方が良く感じるのではないでしょうか。その一方、大家さんとしては敷金、礼金がなくなる分、20万円分損をするようにみえます。しかし、Bの方は、賃貸者が2年以上住めば、Aの2年分の家賃と敷金・礼金の合計以上になります。つまりBの場合2年経過すれば実質的に、返却の必要ない敷金・礼金が手に入ることになります。
このように入居者がなかなか決まらない場合、家賃を下げるのより、先に敷金・礼金を下げることを検討しましょう。

②契約条件の緩和

賃貸には、連帯保証人・外国人入居・高齢者・生活保護者・事務所利用・2人入居可否などの契約条件がありますが、これらの否の部分を可にして緩和をするのも効果的です。
入居者への条件緩和は当然、滞納など不良入居者を招くリスクはありえますが、滞納保証会社の利用を条件にしたり入居後の啓蒙活動や面接審査を強化して対応します。また、必ず再契約型の定期借家契約にします。
再契約型の定期借家契なら、不良入居者化してしまった場合、立退料なしで退去させられます。例えば1年未満の定期借家契約なら、期間満了で契約解除ができ同時に明け渡しも求められます。また契約解除する事前通告も必要ありません。入居希望者に対し不安がある場合は、初回は3ヶ月の定期借家契約にし、問題ないなら次は6ヶ月、さらに1年と様子を見ながら契約期間を延ばしていきましょう。

③家具家電付きにする

特に単身赴任者や学生ターゲットの物件の場合、家具家電類を用意しておく方法です。入居者としては入居時購入する費用が節約でき、さらに引っ越しも楽に済むため、手軽で便利です。その分家賃も数千〜1万円ほど高い設定にしましょう。
基本的には洗濯機、テレビ（テレビ代、DVDプレーヤーつき）、冷蔵庫、電子レンジ、室内照明、テーブルなどです。中古なら10万円あれば全て揃えられます。

④水道光熱費の使い放題

公共料金を毎月定額にする方法もあります。特に外国人は電気・ガス・水道の開栓手続きが不慣れなので入居してすぐ使えるようになります。また、会社が法人契約として家賃を負担してくれる場合、家賃に水道光熱費込みになっていると社員はとても喜びます。
加算料金としては、例として 1Rの場合なら水道光熱費込みの値段は約1万円前後プラスになります。
実際利用者はそこまで使わないことが多く、総計で大家さんの収益になりがちなのも魅力です。

⑤インターネット使い放題

インターネットの利用料を無料で使い放題にする方法です。
この使い放題がなく入居者がインターネット接続をする場合、月額5千円程コストがかかります。しかし、賃貸物件全部屋丸ごとインターネットができるように専門業者に構築してもらうケースが増えていて、数が多い分1部屋当たりの月額コストは2千円程で安くすむようになっています。
そして、このコストを差し引き3千円の家賃アップで対応します。入居者にとっては数千円相場より高めの家賃でも、無料でインターネットができるなら手間なく入居日から使えるのでその物件のメリットになり入居されやすくなります。

⑥ペット可にする

ペット同居可にすることは空室対策に加え家賃UPも期待できます。また、新規で入居した場合長く入居してもらえる確率が高いので安定入居が期待できます。なぜこのように良いことにつながりがちかと言うと「ペット可」にしてる物件が少ないからです。

ただし、既存物件の条件をペット可にする変更する場合は、既存の入居者も同じ建物になるため、トラブル防止に最新の注意を払う必要があります。例えば、鳴き声、抱きつき等のペットのしつけ問題、予防接種、種類や大きさの可否（犬、猫など）、ペット可にする際は「ペット可」の管理に慣れている専門家や不動産業者にアドバイスをもらいながら導入しましょう。