不動産売却する際、買い手にとっての不動産利用価値を極力高める

[不動産売却査定]

利用して価値が生み出る不動産

買い手側の事情によっても不動産価格は変わります。
ここでいう事情は、買い手が購入した不動産をどのように利用するか、つまり買い手の不動産の利用価値という点です。利用価値が高い不動産に対してはそれだけ高い額を付けるはずです。その逆に利用価値の低い不動産に対しては、低い額を付ける傾向にあります。
不動産をなるべく高値で売却するなら、買い手がその不動産に魅力を感じ高い値を付けるように購入後の利用価値を高く引き上げる必要があります。

かつて不動産で収益を上げるといえば、売却益（資産売却するにあたって、帳簿の価格より売却価格が高い場合は利益が生じ、その利益を売却益といいます。）のことをいう時代もありました。地価が年々上がっていた時代です。その時代は、更地のままで何も利用しない状況で所有していても売れば収益がありました。地価の上昇とともに不動産価格も上がっていたからです。売却すると、地価上昇がもたらしたその収益を獲得できました。

しかし現代は、そううまくいきません。不動産はうまく利用して価値を生み出すのが基本です。例えば土地なら駐車場として貸す。さらに駐車場にビルを建てテナント用賃貸にするといった方法が考えられます。
このように不動産を第三者に何らかの形で貸し、そこから賃料収入という点に高い価値を見出します。多くの収益が見込める物件ほど、その利用価値は高額となります。

この利用価値は、不動産売買の現場で意識しておくべきです。そしてこの点で問題になりがちなのが容積率です。

容積率の値が敷地ごとに都市計画として定められています。例えば容積率が300％の敷地なら、その面積が200㎡なら延べ床面積600㎡あるビルをそこに建設することが可能となります。そして問題になるのは、それが不動産利用価値と結びつきがあるからです。簡単にいうと不動産利用価値はそこから得られる賃料収入となります。

どのくらいの収入を得られるかは、不動産の立地条件・相手側がオフィスか店舗か住宅なのか、などによっても異なりますが、特定の用途でビルを賃貸するなら賃料単価は決まります。よって賃料収入は賃料単価で賃貸できる床面積をどのくらい確保するかで変わってきます。

なぜ「容積率」が単価を見るときに必要なのか？

敷地に建設するビルで床面積をどのくらい確保できるか限度を決める基準は容積率です。容積率が大きいと賃料収入はその分多くなり小さいと少なくなります。不動産利用価値と容積率が結びつきがあるのはこういった理由からです。

この容積率が実は面倒な代物です。基本的なルールとしては、地図上でこの範囲が？？？％としっかり定められています。しかし、敷地単位で建築計画を立てる場合はこの基本的ルール以外に複数の個別ルールが適用されるため、最終的な容積率の値は基本的な％より小さく計算されてしまいます。

その個別ルールの例としては、前面道路の幅によって敷地に接する容積率は違いが生じます。幅が12ｍ以上あれば問題ありませんが、都市でも見られるように幅員5ｍ前後になると一定の制限を受けます。

都市計画において、容積率とセットで定められる用途地域が商業系地域で容積率600％の例をあげます。例えば、敷地に接する前面の道路幅が6ｍとします。すると敷地の容積率はその幅員の6掛けである360％に抑えられます。容積率600％で実際は360％という制限になり、敷地内にビルを建設して確保できる床面積が360％÷600%＝結局5分の3 に制限されてしまいます。
これは賃料収入に響き、床面積と同じく5分の3に減ります。大幅に不動産利用価値が失われてしまいます。この場合、利用価値をなるべく損ねないようにする方法があります。敷地に接する道路幅を広げられませんが、異なる方法で前面道路の幅員を広げることが不可能ではありません。
それは、敷地幅員のとらえ方を周囲に含め広げるという考えです。敷地の前面道路が幅6ｍでも、隣地の前面道路が幅12ｍなら、この2つを合わせた土地の前面道路は幅12ｍとなり、幅員12ｍなら都市計画上の定め内で容積率が適用されます。

つまり先ほどの例で適用させて考えると、隣地と一体になることで容積率600％が適用され、不動産利用価値を大きく引き上げることが可能となります。不動産利用価値は容積率に置き換えられます。不動産単価を比べる際、坪単価のみでなく、容積率100％単価を用いるのはこのためです。

「一種」が容積率100％、「二種」が200％、であり一種当たりの単価と基本的に呼ばれています。
（例）一種当たりの坪単価が100万円領域なら、容積率600％が適用できる100坪の土地＝総額6億円と計算できます。不動産に適用される容積率をどこまで引き上げられるのかが、不動産利用価値を最大に高めるときに重視する点となります。

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(愛知県名古屋市 40代 女性)
査定額2,500万円→売却額2,800万円
なんとなく興味本位で査定した我が家が2,800万円で売却できました
同マンションが、高値で売れる傾向があるみたいだったので、はじめは興味本位で査定してもらいました。高値で売れるようなら売ろうと思い値下げもあまりする気もなくなんとなく売り始めました。
今回、あまり売る気があるのかないのかわからない私の思惑をよく理解していただいたことが一番の満足度につながっているのだと思います。もしまた機会があればまちがいなく同じ方に依頼します。
不動産会社の担当の方は、近すぎず、遠すぎず、こちら側の相談事には親身になって応えていただき、とても快適にやりとりすることができました。夜間の対応も快く受けていただきました。

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(山形県山形市 43歳 男性)
査定額800万円→売却額800万円
1年間売れなかった築40年の一戸建てがたった1ヵ月で売却
親の死去により築40年の一戸建てを相続したが、別に持ち家があり空き家となってしまうため売却することに。最初は緑のある地元不動産に専任媒介で依頼したが一年近く経っても売却に至らず、空き家管理の問題もあり、この先どうなるのかと不安だった。
数々のデータや、社外への調査依頼を含めた客観的な資料により、価格設定に納得することができた。
最初の（売却に至らなかった）他者見積りより安い金額にはなったが、結果としては総合的に見て満足している。最終的に売却した不動産会社と、価格などの条件の交渉に入ってから取引完了まで、1ヶ月程度の売却スピードだったことにとても感謝している。（最初に媒介契約を結んだ不動産会社は、1年経っても具体的な商談まで至らなかったため）

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査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
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