[不動産売却査定]
利用して価値が生み出る不動産
買い手側の事情によっても不動産価格は変わります。
ここでいう事情は、買い手が購入した不動産をどのように利用するか、つまり買い手の不動産の利用価値という点です。利用価値が高い不動産に対してはそれだけ高い額を付けるはずです。その逆に利用価値の低い不動産に対しては、低い額を付ける傾向にあります。
不動産をなるべく高値で売却するなら、買い手がその不動産に魅力を感じ高い値を付けるように購入後の利用価値を高く引き上げる必要があります。
かつて不動産で収益を上げるといえば、売却益（資産売却するにあたって、帳簿の価格より売却価格が高い場合は利益が生じ、その利益を売却益といいます。）のことをいう時代もありました。地価が年々上がっていた時代です。その時代は、更地のままで何も利用しない状況で所有していても売れば収益がありました。地価の上昇とともに不動産価格も上がっていたからです。売却すると、地価上昇がもたらしたその収益を獲得できました。
しかし現代は、そううまくいきません。不動産はうまく利用して価値を生み出すのが基本です。例えば土地なら駐車場として貸す。さらに駐車場にビルを建てテナント用賃貸にするといった方法が考えられます。
このように不動産を第三者に何らかの形で貸し、そこから賃料収入という点に高い価値を見出します。多くの収益が見込める物件ほど、その利用価値は高額となります。
この利用価値は、不動産売買の現場で意識しておくべきです。そしてこの点で問題になりがちなのが容積率です。
| 容積率 | 敷地面積に対して建物の延べ床面積をどれくらいまで確保できるかを定めた建築上の規制 |
|---|
容積率の値が敷地ごとに都市計画として定められています。例えば容積率が300％の敷地なら、その面積が200㎡なら延べ床面積600㎡あるビルをそこに建設することが可能となります。そして問題になるのは、それが不動産利用価値と結びつきがあるからです。簡単にいうと不動産利用価値はそこから得られる賃料収入となります。
どのくらいの収入を得られるかは、不動産の立地条件・相手側がオフィスか店舗か住宅なのか、などによっても異なりますが、特定の用途でビルを賃貸するなら賃料単価は決まります。よって賃料収入は賃料単価で賃貸できる床面積をどのくらい確保するかで変わってきます。
なぜ「容積率」が単価を見るときに必要なのか？
敷地に建設するビルで床面積をどのくらい確保できるか限度を決める基準は容積率です。容積率が大きいと賃料収入はその分多くなり小さいと少なくなります。不動産利用価値と容積率が結びつきがあるのはこういった理由からです。
この容積率が実は面倒な代物です。基本的なルールとしては、地図上でこの範囲が？？？％としっかり定められています。しかし、敷地単位で建築計画を立てる場合はこの基本的ルール以外に複数の個別ルールが適用されるため、最終的な容積率の値は基本的な％より小さく計算されてしまいます。
その個別ルールの例としては、前面道路の幅によって敷地に接する容積率は違いが生じます。幅が12ｍ以上あれば問題ありませんが、都市でも見られるように幅員5ｍ前後になると一定の制限を受けます。
都市計画において、容積率とセットで定められる用途地域が商業系地域で容積率600％の例をあげます。例えば、敷地に接する前面の道路幅が6ｍとします。すると敷地の容積率はその幅員の6掛けである360％に抑えられます。容積率600％で実際は360％という制限になり、敷地内にビルを建設して確保できる床面積が360％÷600%＝結局5分の3 に制限されてしまいます。
これは賃料収入に響き、床面積と同じく5分の3に減ります。大幅に不動産利用価値が失われてしまいます。この場合、利用価値をなるべく損ねないようにする方法があります。敷地に接する道路幅を広げられませんが、異なる方法で前面道路の幅員を広げることが不可能ではありません。
それは、敷地幅員のとらえ方を周囲に含め広げるという考えです。敷地の前面道路が幅6ｍでも、隣地の前面道路が幅12ｍなら、この2つを合わせた土地の前面道路は幅12ｍとなり、幅員12ｍなら都市計画上の定め内で容積率が適用されます。
つまり先ほどの例で適用させて考えると、隣地と一体になることで容積率600％が適用され、不動産利用価値を大きく引き上げることが可能となります。不動産利用価値は容積率に置き換えられます。不動産単価を比べる際、坪単価のみでなく、容積率100％単価を用いるのはこのためです。
「一種」が容積率100％、「二種」が200％、であり一種当たりの単価と基本的に呼ばれています。
（例）一種当たりの坪単価が100万円領域なら、容積率600％が適用できる100坪の土地＝総額6億円と計算できます。不動産に適用される容積率をどこまで引き上げられるのかが、不動産利用価値を最大に高めるときに重視する点となります。
不動産売却で失敗しないためのコツ！
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不動産査定サイトTOP3
| 評 価 |  |
 |
 |
|---|---|---|---|
| サイト |  いえカツLIFE |
 イエウール |
 リビンマッチ |
| 特 徴 | 仲介以外に買取・リースバック(※)などの売却方法別の査定額を一括比較できる。仲介が難しい案件も対応。
相続や離婚・金銭など複雑な事情物件・急ぎの物件も早く対応 弁護士相談が初回無料で利用できる 1都3県と大阪に特化 |
仲介型(※)
クレームの多い企業は排除しているので優良な不動産会社ばかり 日本最大級クラス。上場企業運営の安心サイト 月間利用者3万人〜・売却成立サポート件数年間30万件突破 |
仲介型（一部業者買取型も有り）(※)
登録企業は厳しい審査を通過した優良企業のみ プライバシー保護マーク取得の上場企業運営で安心 サービス全体の利用(訪問)者440万人〜 |
| 対応エリア |
東京 神奈川 千葉 埼玉 大阪 |
全 国 | 全 国 |
| 登録専門社数 | 800社〜 | 2,600社〜 | 約1,700社 |
| 比較可能数 | 最大6社 | 最大6社 | 最大6社 |
| 無料査定口 | すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
| 概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
※仲介＝とにかく高く売却したい方向け
※業者買取＝とにかく早く確実に売却したい方向け
※リースバック＝売却後も今の物件に住みたい方に
※ご利用できる対象者について
●「査定をしても、売却しなければいけないのでは？」と誤解する方もいますが「利用したからといって売却義務無し」「ご利用完全無料」なのでお気軽にご利用いただけます。
●「すぐ売却したい」という方はもちろん、他に「いつか売却の可能性がある。査定額を知りたい。」という方でも利用して問題ありません。
一括査定サイトが人気の理由
複数の会社から比較でき、高額売却に結びつきやすくなる
不動産会社によって、物件種別などに得意不得意があるので査定額など差がでやすいです。
査定サイトを使えば、最適な大手〜地域密着型専門社のお見積もりを複数同時に比較することができるため、適正価格を把握しやすく高く評価してくれる会社を選ぶことが可能です。（数百万〜、多いときは500万以上の差が出る場合もあります。価格提示されたら査定額に納得できるように、「なぜこの価格なのか」を丁寧に説明してもらえると安心です。気になる点があれば遠慮なく確認してみましょう。）
1社のみの査定の場合、大損をする可能性が大きいので必ず複数社を比較しましょう。
目的に合った不動産会社を見つけやすい
売り手の不動産種別(マンション・一軒家・土地など)、場所、希望は各々違います。そして不動産会社側にも得意とする種別やエリアなどの様々な特徴があります。不動産一括査定ならご自身の目的に沿った不動産会社に絞って査定を依頼することができるため探す手間や時間を大幅に省くことができます。不動産売買の経験がなくても、金額や対応面などで選んでいただくため、より信頼できる・相性の良い不動産会社に巡り合いやすくなります。
売主側の「足元を見られにくくなる」
一社のみに依頼してしまうと、「この人は他を知らないな」と足元を見られることもあります。複数の査定結果を提示できる状況にしておくことで、交渉力が高まり、売主が有利に話を進められる可能性が上がります。（1社のみの査定はNGです）
（（しかし・・・））
ご利用にあたって、こんな不安ありませんか？
住所など個人情報保護が心配…。
まず査定フォームの入力を進めると(イエウール・リビンマッチの場合)査定依頼する不動産会社の選択になりますが、3サイトとも査定する会社以外の第三者に情報は伝わりません。また、ご紹介する下記3サイトの運営企業は個人情報保護に徹底した企業です。入力した個人情報はしっかりと保護されているので、悪用される心配もありません。
各サイト内で個人情報保護基本方針を表記しているのでご確認いただけます。
| いえカツLIFE | サイト内の最下部の「プライバシーポリシー」をクリック |
|---|---|
| イエウール | サイト内の最下部の「運営会社：株式会社Speee」をクリック → 最下部の「プライバシーポリシー」をクリック |
| リビンマッチ | サイト内の最下部の「個人情報の取り扱いについて」をクリック |
不要な営業をされないか心配…。
上記のように査定する不動産会社以外には情報が伝わらないのでご安心ください。
査定依頼後は、査定する不動産会社より査定結果のご案内があります。各社からのご連絡は、入力時の内容やご希望に沿った方法で行われます。
※備考欄に「メールでの連絡を希望」などご要望を記入いただければ、できる限り配慮されます。
サイトご利用の流れ
- 査定フォームに対象物件の情報など入力
- 候補から査定依頼したい会社を選びます（イエウール・リビンマッチの場合）
- 依頼実行します
- 査定会社よりご案内があり、結果を受け取ります（見積もりのみでもOK）
下記は、国内不動産査定サービスの中で提携数・実績豊富な人気の査定サイトです。完全無料なのでお気軽にご利用ください。
不動産査定サイトTOP3
| 評 価 | |
|
|
|---|---|---|---|
| サイト | いえカツLIFE |
イエウール |
リビンマッチ |
| 特 徴 | 仲介以外に買取・リースバック(※)などの売却方法別の査定額を一括比較できる。仲介が難しい案件も対応。
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仲介型(※)
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仲介型（一部業者買取型も有り）(※)
登録企業は厳しい審査を通過した優良企業のみ プライバシー保護マーク取得の上場企業運営で安心 サービス全体の利用(訪問)者440万人〜 |
| 対応エリア |
東京 神奈川 千葉 埼玉 大阪 |
全 国 | 全 国 |
| 登録専門社数 | 800社〜 | 2,600社〜 | 約1,700社 |
| 比較可能数 | 最大6社 | 最大6社 | 最大6社 |
| 無料査定口 | すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
すぐに完了 売却義務無し 公式 サイト |
| 概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
概要まとめ ・口コミ ▼ |
※仲介＝とにかく高く売却したい方向け
※業者買取＝とにかく早く確実に売却したい方向け
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家の価値を売却方法ごとに比較検討することも可能
仲介(高く売りたい)・業者買取(早く売りたい)・リースバック(住み続ける)、3つの売却査定額を一括比較できる
査定依頼件数20万件突破
相続や離婚、金銭(債務)問題等の諸事情により、急ぎで売却が必要になった物件も対応
精通した不動産会社が複雑な事情を抱えた物件を積極対応
最短60秒査定申し込み
高度な専門知識をもつ不動産会社を厳選して提携。一般的な不動産物件から、専門知識が必要な不動産物件まで、まとめて査定価格を取り寄せることができます。
一般的な物件以外も対応
弁護士相談したい場合、初回法律相談につきまして無料で対応
| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、再建築不可物件、借地権、底地、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪 | 800社〜 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | 株式会社 サムライ・アドウェイズ （東京証券取引所プライム市場／証券コード2489） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
相続した共有持分（自分の持ち分のみ）の査定額をみてビックリ…
持分査定額300万円所有権売却価格1,900万円！
相続をきっかけに、共有者の兄が持分だけでも売却して現金に換えたいと言い出しました。
私は手放したくなかったのですが、共有持分のみの資産価値と不動産全体の資産価値を相対的に考えると、不動産全体を売却した方が良いと判断し、通常の所有権売却として仲介専門の不動産会社に売却することにしました。査定だけでなく相談にも丁寧に応じていただける不動産会社が対応してくれたので「いえカツLIFE」にはとても感謝しています。
会社の運転資金が必要。売却額に驚きました。
買取保証額3,000万円売却成功額3,300万円！
仲介の最高値業者に、3ヵ月以内にどうしても高く売りたいと伝えたら、期日以内に仲介で売れなかったら「買取最高額で買い取ります」と言ってくれて、とても安心してお願いすることが出来ました。
期日までに買取保証額より300万円も高い3,300万円を確保できて何とか経営も乗り切ることが出来ました。
仲介の不動産会社は仲介しか対応しないと思っていたのですがそんなことないんですね。「いえカツLIFE」で素敵な不動産会社に出会えてよかったです。
地方に転勤が決まり…仲介か買取か。妻を残してリースバック？
家を離れてからの売却は色々と不安だったので、転勤前に売却を済ませたかった状況でした。仲介査定と合わせて買取査定、リースバック査定も比較出来るようでしたので私にはぴったりでした。
高い評価額だった仲介、業者買取の2社とのやり取りでしたので負担なく検討できました。転勤で期限が決まっていたので、今回は業者買取りを選択しましたが、仲介の値段も把握していたので、仲介手数料無しで納得の交渉ができました。いえカツLIFEの仕組みに大満足です。
いえカツLIFEなら、希望選択に沿って
- 仲介の最高値のチャレンジ査定額
- 買取の最短売却可能価格と売却時期
- リースバックの売却額とそのまま同物件に住み続ける賃料
等、家の価値を売却方法ごとにも比較検討することが可能です。
通常の不動産査定サイトでは普通の仲介型が多いですが、いえカツは、相続や離婚、金銭(債務)問題等の事情で、急ぎで売却が必要になった物件も多く対応している不動産会社を探せるので心強いです。そういった通常よりも売却に手間がかかる物件の売却を検討している方にも特におすすめです。
月間利用者数2万人突破の人気査定サービス
査定依頼ユーザー数・提携不動産会社数・エリアカバー率において3年連続1位（東京商工リサーチ／不動産の査定サイトに関するランキング調査）
お客様からのクレームの多い企業は、イエウールが契約を解除することができるため、優良な不動産会社が集まっているので安心して利用できる
提携不動産会社数2,600社突破
| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション(収益)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル一室)、店舗・工場・倉庫、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 全 国 | 2,600社以上 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | 株式会社Speee （東京証券取引所スタンダード市場／証券コード4499） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
査定額5,700万円→売却額6,210万円
(売却前の不安)
物件の査定価格を知りたかったから、査定を出した。思いの他高かったので、売却を具体的に考え始めた。
だが実際に売却するとなった場合の仲介の会社を信頼できるのかという不安もあった。
(会社を選んだ理由)
元旦に査定依頼をして、即座に対応してくださってびっくりしました。また、非常に細やかで丁寧な応対をしてくれました。
遠方なのに奈良まで書類の受渡して来てくださったり、難しい相談にも快く受けてくださいました。
(対応満足度の理由)
何より仕事が早い、丁寧、価格に満足でした。相談したことへの回答は迅速。
説明は初心者でもわかるように丁寧。仲介手数料でも心配りくださいました。
査定額3,490万円→売却額3,698万円
(売却前の不安)
入居したときは夫と愛犬がいたが、10年前に離婚し、愛犬も2年前になくなり、3LDKのマンションが一人暮らしには広すぎるように感じ始めていた。
老後に備え不用品の処分を始めたところ、ますます広い空間を持て余すようになっていたところ、 近所の更に駅に近いところで新築分譲マンションの建築が始まり、思い切ってコンパクトな部屋への住替えを決意した。
(会社を選んだ理由)
対応が早く、営業マンの方々が熱意があり、頼りになりそうだった。
仲介だけでなくグループで住宅関連のことに色々と取り組んでおられ、不用品の処分や税金の相談にものっていただいた。
(対応満足度の理由)
レスポンスが常に早い。 説明も具体的でわかりやすい。何よりも誠実さを感じた。 女性の方に担当していただき、些細なことでも相談がしやすかったのがよかった。
不動産売却査定サービスの経歴も豊富なイエウールは2,600社以上の不動産会社が登録していて、他サイトにはない登録数の多さが特徴です。多いほど納得の査定にもめぐり逢いやすくなるので利用価値が高く利用者が圧倒的に多いのも頷けます。
また、参画している不動産会社はイエウール管理の元、売却実績豊富で優良な不動産会社ばかりです。知識がなくても親切な対応をしてくれるのではじめて不動産を売る方にも安心して査定できる無料サービスです。
地方物件にも強い・東証マザーズ上場企業運営の人気査定サービス
加盟企業は審査を通過した優良企業のみ
プライバシーマーク取得企業運営で安心
雑誌や新聞などメディアでも幅広く取り上げられている
利用者数(訪問者数)440万人突破
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| 査定対象種別 | |
|---|---|
| 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(ビル1室)、店舗・工場・倉庫、その他 | |
| 対応エリア | 登録不動産会社数 |
| 全 国 | 約1,700社 |
| 比較可能社数 | 運営会社 |
| 最大6社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 （東京証券取引所グロース市場／証券コード4445） |
口コミ情報
※公式サイトより一部引用。また個人の感想であり、売却価格を保証するものではございません。
査定最高価格1,787万円／査定最低価格990万円
“ベストな提案に感謝”
複数の会社による査定額などを比較検討して、なるべくベストなかたちで売却できるようにしたいと思い、査定結果を比較できるリビンマッチを利用しました。
複数の中から依頼した会社は「不動産を売却する際は価格交渉が入り、仮に価格を下げられても損をしないように」という根拠のもと、ギリギリまで高い査定額を出してくれました。
査定最高価格1,380万円／査定最低価格1,280万円
“いい不動産会社に出会えて良かった”
依頼した会社は、相場価格よりも100万円程高く査定額を出してくれました。
理由も明確で、値下げ交渉した際にあまり損をしないで済むように、まずは高めの価格で売り出しましょうと言うもの。こちらのことをきちんと考えてくれたもので、大変うれしかったです。最終的には買い手が見つかり、最初の査定額に近い形で成約することができました。とても満足しています。
大手不動産会社はもちろん、地域密着の不動産会社まで幅広く提携しているので主要都市以外でも幅広く対応できます。また、プライバシーマーク取得企業運営で個人情報などは徹底管理されているので安心です。
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