[(土地活用)アパートマンション経営]

賃貸物件を進化させる

賃貸経営はサービス業になります。支払われる家賃には、部屋を借りる対価だけでなく快適に暮らせているか環境も含まれているとするべきです。例えば、建物が古い・駅から遠・狭い、としても入居者が喜ぶようなサービスを提供できます。その結果、満足度・信頼度があがり居住率のアップ・経営安定に繋がります。

昔は入居者を短い期間で入れ替えて行くことで徐々に家賃を上昇させていた時代もありましたが、現在は貸し家が余っているケースが多いです。現代では、なるべく家賃をキープして下げずに長く住み続けてもらえる方法を考えて経営していくべきです。
そのためには入居者を満足させ続けることは重要です。また、部屋の中身だけでなく外観の環境にも気を遣い、印象を良くして早期入居にもつなげていくことも必要です。

利便性の向上

住環境がより快適になるようにサービスを付加していくと入居者の評価も上がります。例えば、テレビドアフォンをつけたり、古いトイレをウォシュレットに変えたり、など。
さらにゴミ収集コンテナを設置して24時間ゴミ出しが出来るようにします。もし雨が降った場合でも郵便物が濡れないように防滴タイプの集合ポストに一新する。多少は値が張りますが宅配ボックスを新設するなどもあります。

このように入居者の生活において便利な点を増やせば、家賃交渉もしやすくなります。

住環境の向上

古い物件でも、しっかり掃除している物件としてない物件とでは清潔感がまったく違い内見者の印象も変わります。特に強風があった翌日やゴミ収集日などは、念入りに掃除をしましょう。また夏場は雑草が生えやすく見た目が悪くなりがちなので6月・8月頃に2回ほど草刈りなどで対処しましょう。

防犯の向上

防犯カメラ、オートロック、センサーサイト、ディンプルシリンダーの交換サムターン回し防止など、防犯性を常に向上させる設備を追加することで入居者に安全安心な環境を提供できます。

リースを活用し資金を確保する

このように物件を進化させていくことは、安定入居率の確保、収益向上には欠かせませんが、設備の追加は費用がかかるので費用対策効果を検討して導入しましょう。その際、資金がない場合はリース利用があります。
設備投資費用が高額な場合は固定資産になることがありますが、リースの場合必要経費になります。リース期間ごとに最新設備を導入で切るという方法もあります。現在はリース会社で様々なメニューがあるので利用を検討するなら問い合わせてみましょう。（リース契約をしてリフォームも業者によってあります）

内見者の成約率をアップする戦略

入居者募集には、まずお客様が対象の物件に興味を持ち内見に来てもらわなければいけません。
内見者数と成約率は大きな関係があり、新築の場合約30%で中古の場合約20%が目安となります。新築なら3人に1人が、中古なら5人に1人が成約するということになります。確率から考えると、例として中古物件に内見者が2人しか行かなかった場合、家賃を下げるのは早いです。内見者の数が少ないなら、数を増やすために戦略を検討しなければいけませんが、内見者の成約率を上げることができれば募集活動は飛躍的に楽になります。そこで、内見者の成約率を10%UPさせるための戦略について確認しましょう。

入口・エントランス掃除

エントランスは建物の外見上目に入りやすいです。エントランス周辺のゴミや集合ポストのチラシ漏れが見られるだけで悪いイメージを与えます。定期掃除を必ずしていても完全に綺麗に保てるとは限りません。できるだけ入居募集中はほぼ毎日エントランスなど共用部分のチェックをを行って清潔に保ちましょう。

空室でも部屋を喚起する

空室部屋の空気は長時間締め切っていると悪くなります。特に募集中は定期的に、空気を入替するのがベストです。特に内見者が増えやすい週末前には入替をしておきましょう。それも難しい場合、洗面室の換気扇を回しっぱなしにして、空気を循環させるため部屋の吸気口を開にしておきます。電気代は微々たるものです。さらに、夏場は排水管封水切れ避けに週1でトイレやキッチンや洗面所の水を流すようにしましょう。

“掃除済み”表示

玄関やトイレに貼り紙などで”ハウスクリーニング済み”表示をしておきます。ほとんどはクリーニング業者張りますが、ない場合はご自身で作成して貼り付けておきましょう。これだけで清潔感をアピールし印象も良くなります。

スリッパ設置

内見者と同行する不動産会社がスリッパを用意するケースが多いですが、物件にもスリッパとスリッパ立てを用意しておきましょう。とくに冬は床も冷たいのでスリッパなしだと耐えられないこともあります。

POP

案内担当の不動産会社の営業マンは、すべての部屋の情報を把握して十分説明できることは少ないです。内見者からしてみれば不動産会社の担当者だから細かく知っていると思っているので、なんでも答えてくれると思ってる部分があるので質問されてすぐ答えられるようにしておかないと見込みを逃す可能性も増えます。
対策として、その物件のアピールポイントやよくある質問について、前もってPOPを作成してその要所に貼っておきます。そうすれば、内見者が知りたいことをその場で確実に伝えることができます。

ウェルカムバスケット

お客様が入居した日に必要になりそうなもの（シャンプー・リンス、タオル、歯磨きセット、ティッシュ、洗剤など）をウェルカムバスケットとしてバスケットに入れて部屋に備え付けておく方法です。
ホテルにあるアメニティグッズと同じ発想ですが、これを付けておくと内見者にプラスの印象を与えます。100円ショップを利用すれば低コストで良いPRが期待できます。

巻尺や図面、筆記用具を常備

最初から巻尺などを持ってくる内見者や案内の不動産業者もいます。しかし忘れていた場合、部屋に用意しておくと寸法を測ってより賃貸決定への意識が強くなります。

手紙

オーナーからの手紙をメッセージで伝える方法です。見学同席する不動産業者から手渡ししてもらったり、すでに部屋のわかりやすい所に目立つように貼り付けておきましょう。また添え書きとして、○月までにご入居の方に限定で粗品をプレゼントしたり、入居条件の相談に応じるので入居検討してほしい旨を伝えましょう。
このように成約率アップのため、手紙によって親近感・安心感を伝えましょう。

顧客満足度をノーコスト・低コストで高く保つコツ

入居しても入居者がすぐに出て言ってしまっては経営も安定しません。なるべく満室経営を続けるためには入居者の満足度を高く維持していくことが重要です。
生活の利便性向上のために最新設備を追加することも重要ですが、その他にお金をかけなくても顧客満足度を高める工夫は多くあります。

季節イベントの演出

バレンタイン、正月、ひなまつり、子供の日、七夕、夏休み、ハロウィン、クリスマスなど各季節・イベントに乗じたモチーフに、季節感のある小物をエントランスに添えておくのも良い印象を与えます。

玄関に面した建物の出入口（エントランス）に花を飾る

エントランスはその建物の印象を与えやすいので、そこに緑や花があると良い印象を与えます。各季節の花で雰囲気を出しましょう。
春夏は乾燥に強い花や、冬場は寒さに強い花が良いでしょう。その他、日陰などなら比較的観葉植物が強いのでその状況に適した花を選びましょう。

自動販売機

近くに自動販売機やコンビニなどがない場合、飲み物がすぐに手に入るので入居者にとって便利です。さらに夜間は明るくなるため防犯力UPにもなります。自動販売機の売上一部は大家さんの収入なのでスペースが確保できれば自販機をおくようにすると良い印象を与えてくれます。