[(土地活用)アパートマンション経営]

入居募集方法／一般募集と専任募集の違い

募集条件が決まったら入居募集を実行する依頼先の不動産業者を選定します。入居募集方法は一般募集と専任募集があります。各々のスタイルによって依頼方法が異なってきます。

一般募集 一般媒介契約にもとづく入居募集委託契約で、複数の業者に同時に募集依頼ができます。
専任募集 専任媒介契約にもとづく入居者募集委託契約で、原則依頼先は1つの業者に限ります。

専任媒介は、専任業者だけでなく他の宅建業者にも物件情報を提供し入居募集を行ないます。他社に入居者を紹介してもらった場合、専任業者が入居の審査・契約書作成業務など契約のまとめ業務を行います。このまとめる役になる専任業者を一般に元付け業者といいます。また、この元付け業者からの物件情報をお客様に情報紹介する業者を寄付け業者といいます。

一般的な管理業務委託契約の管理と募集を、セットで依頼する際に通常その管理業務委託契約の中で、専任媒介によって募集業務を行なうことが決められルケースが多いです。この場合は自ら管理業者が入居募集を行なう一方、客付け業者へ物件情報を公開しなるべく多くの契約に向けた募集してくれることが期待できます。しかし、客付け業者が業務の間に入ることで手数料が折半になることを懸念し、募集初期は自社のみで情報を抱え込んで提供しない業者もあるので注意が必要です。
一般募集と専任募集、各々のメリット・デメリットをまとめると下記の通りになります。

一般募集のメリットとデメリット

メリット
  • 多くの業者が依頼した分、募集活動をしてくれます。そのためネットなどで物件情報がダブって掲載されることもあります。
  • 広告料は無料で募集してくれる場合があります。
  • 集客力のある業者に依頼できます。
  • 広告料が出る場合、自社で入居者を決めた際の手数料は仲介手数料と合わせて2か月分になるため積極的に募集活動をしてくれます。
デメリット
  • 他業者も募集しているから依頼先業者が本腰で募集してくれない場合があります。
  • 多くの業者から問い合わせ電話がきたり、成約の際の報告をしたり、連絡業務が多くなる。
  • 各業者の書式や契約内容が統一性がないのであらかじめ契約書作成をしておく必要があります。
  • 募集する業者により入居審査方法が異なり、統一化できない。
  • 不動産物件の部屋の鍵を現地に備え付けておくかオーナーが預かっておく必要があります。

専任募集のメリットとデメリット

メリット
  • 募集活動の窓口となって責任を持って募集してくれる。
  • 一元化した鍵の管理。
  • 業者が、他の集客力ある客付け業者に営業をかけてくれる。
  • 審査方法や契約書を統一にすることができる。
デメリット
  • 情報を抱え込んでしまう業者がいて、空室がなかなか埋まらないことがある。

自主管理をするなら一般募集を選ぶ

経営で自主管理できるオーナーの場合、一般募集方式でたくさんの業者に募集依頼をするといいでしょう。管理委託ではないので専任募集の縛りはなく、自らの努力で早く入居者が見つかるように募集口を広げられるからです。

ただしこの場合、ある業者で成約すると他の業者は募集活動が無駄になり、手数料は稼げません。つまり、一般募集では募集活動をする優先順位が低くなる傾向にあります。

そこで、募集活動の優先順位を上げてもらうために、成約の広告料は必ず支払うようにしなければいけません。そうすれば、不動産業者自身で客付けした場合、仲介手数料＆広告料を同時に稼げるようになり、入居者を同業者と協力して見つければ先付け業者との間でも広告料と仲介手数料をお互い納得で折半することができます。

このように募集の際は広告料を出すことで、より多くのお客様にアプローチすることができるようになります。

委託管理なら専任募集がおすすめ

不動産業者に入居管理を委託する場合、専任募集がベストです。ここでの専任募集とは、従来のような1社の不動産業者飲みにしか入居募集を依頼することができないことではありません。あくまで、特定の不動産業者を元付け（窓口）にしながら、他の客付け（業者）に幅広く募集依頼をしていきます。

実際には、元付けになる管理業社A社に対し、他業者が入居者を見つけた場合でも必ずA社を窓口にして契約業務を行なってもらう約束をし、制約時には広告手数料1ヶ月分を支払う条件で依頼します。その代わり、大家さん自身も他不動産業者に客付け営業することを了承してもらいます。
そうすると、元付け業者は、他社が客付けしても広告もしくは仲介のいずれかの手数料が入るため、他の業者に大家さん自身が客付け営業を行なうことを拒めません。もちろん、金銭的観点ではモチベーションが下がることはありません。

大家さんが他業者へ客付け依頼をする際は、もしお客様が見つかったら必ずA社を通して契約業務を行うようにします。契約窓口を元付け業者のほうでまとめることができれば、契約書の内容や鍵の管理や入居審査などを統一できるというメリットになります。さらに、元付け業者が日常のクレームやトラブル対応も行なうので、大家さんはそれらの細かい管理業務はしなくてすみます。